【2024年度版】住宅ローン固定金利を徹底比較｜金利相場についても紹介

住宅ローンを組むうえで重要になってくる金利タイプの選択。

一般的には、金利市場に合わせて利率が変動する「変動金利」か、申込時に設定した金利で返済をする「固定金利」のどちらかを選びます。

現在、日本の金利はコロナによる日銀の金融緩和政策のおかげで低金利に留まっていますが、世界各国では金利の高騰が問題視されています。

この記事では、インスタグラムフォロワー30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」(@the_room_tour)が、住宅ローンを組むうえで、自分に適した金利タイプを選び方を解説します。

住宅ローンの返済期間の平均は20〜35年です。

長期的な返済で将来的な負担を最小限に抑えるためにも、固定金利と変動金利のどちらが適しているか正しい判断ができるよう、ぜひご覧ください。

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住宅ローンの35年固定金利を主要金融機関で比較

住宅ローンの35年固定金利を主要金融機関で比較した結果が、以下のとおりです。

金融機関名	プラン名称	固定金利	保証料	借入可能額
中国銀行	クイック住宅ローン<長期固定金利型>	0.950%	無料	50万〜1億円
池田泉州銀行	住宅ローン<全期間固定金利プラン/融資手数料型>	1.250%	無料	50万〜1億円
紀陽銀行	紀陽銀行住宅ローン（全期間固定金利プラン）	1.250%	無料	100万〜2億円
りそな銀行	りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型><30年超35年以内>	1.345%	無料	50万〜1億円
埼玉りそな銀行	りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型/30年超35年以内>	1.345%	無料	50万〜1億円
四国銀行	住宅ローン<長期固定金利プラン/全期間固定プラン1>	1.350%	必要	1億円以内
常陽銀行	常陽住宅ローン<全期間重視プラン/全期間固定>	1.380%	必要	1億円以内
阿波銀行	あわぎん35<全期間固定金利型/特別金利型>	1.380%	必要	100万〜1億円
十六銀行	全期間固定金利型<借入期間11年～35年>	1.400%	必要	10万〜1億円
関西みらい銀行	住宅ローン<全期間固定金利型住宅ローン/融資手数料型>	1.430%	無料	500万〜1億円

主要金融機関の住宅ローン35年固定金利を比較した結果、最低金利は1%を切っていることがわかりますね。

35年の返済期間は、やや長めですので返済回数は多くなるものの、金利を低く設定してもらえる可能性が高いです。

住宅ローンの25年固定金利を主要金融機関で比較

住宅ローンの35年固定金利を主要金融機関で比較した結果が、以下のとおりです。

金融機関名	プラン名称	固定金利	保証料	借入可能額
中国銀行	クイック住宅ローン<長期固定金利型>	0.950%	無料	50万〜1億円
池田泉州銀行	住宅ローン<全期間固定金利プラン/融資手数料型>	1.250%	無料	50万〜1億円
紀陽銀行	紀陽銀行住宅ローン（全期間固定金利プラン）	1.250%	無料	100万〜2億円
りそな銀行	りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型/20年超25年以内>	1.275%	無料	50万〜1億円
埼玉りそな銀行	りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型/20年超25年以内>	1.275%	無料	50万〜1億円
千葉銀行	全疾病団信付住宅ローン特別プラン(全期間固定)<25年固定>	1.300%	必要	1億円以内
四国銀行	住宅ローン<長期固定金利プラン/全期間固定プラン1>	1.350%	必要	1億円以内
常陽銀行	常陽住宅ローン<全期間重視プラン/全期間固定>	1.380%	必要	1億円以内
阿波銀行	あわぎん35<全期間固定金利型/特別金利型>	1.380%	必要	100万〜1億円
みずほ銀行	みずほネット住宅ローン<全期間固定プラン/固定21～25年>	1.400%	無料	50万〜1億円

主要金融機関の住宅ローン25年固定金利を比較した結果、最低金利は1%を切っていることがわかりますね。

返済期間の35年とほとんど変わらない金融機関もあるため、借入額にもよりますが25年で返済できれば総返済額を最小限に抑えられます。

住宅ローンの20年固定金利を主要金融機関で比較

住宅ローンの35年固定金利を主要金融機関で比較した結果が、以下のとおりです。

金融機関名	プラン名称	固定金利	保証料	借入可能額
池田泉州銀行	住宅ローン<全期間重視プラン/融資手数料型/固定金利20年>	1.200%	無料	50万〜1億円
四国銀行	住宅ローン<長期固定金利プラン/固定金利20年>	1.350%	必要	1億円
auじぶん銀行	住宅ローン<当初期間引下げプラン/固定20年/au金利優遇割プラン>	1.385%	無料	500万〜2億円
SBI新生銀行	当初固定20年<事務取扱手数料/定額型>/キャンペーン対象	1.450%	無料	500万〜3億円
SBIA新生銀行	当初固定20年＜自己資金10％未満＞事務取扱手数料/定額型/キャンペーン対象	1.450%	無料	500万〜3億円
西日本シティ銀行	NCB建築名人<金利選択型20年固定保証料一括型>	1.450%	必要	50万〜2億円
auじぶん銀行	住宅ローン<当初期間引下げプラン/固定20年/じぶんでんきセットプラン>	1.455%	無料	500万〜2億円
住信SBIネット銀行	住宅ローン（WEB申込コース）<当初引下げプラン/固定20年>	1.490%	無料	500万〜2億円
SBIマネープラザ	住宅ローン<当初引下げプラン/固定金利タイプ20年>	1.490%	無料	500万〜2億円
京都銀行	京銀住宅ローン<特約期間20年固定/自己資金0%未満>	1.550%	必要	100万〜1億円

主要金融機関の住宅ローン20年固定金利を比較した結果、最低金利は1%台からということがわかりますね。

返済期間20年や25年と比較すると少し金利は高くなりますが、この差額であれば総返済額は低く抑えられます。

固定金利とは？

住宅ローンでよく聞く「固定金利」を簡単に説明すると、返済期間中の金利が市場に左右されることなく一定であることを意味しています。

固定金利は2年・3年・5年・10年・20年などから選べます。

一般的には、固定金利を設定している期間が長くなるほど適用金利が高くなる傾向にありますよ。

つまり、同じタイミングで住宅ローンの申し込みをしても、返済期間を20年に設定するよりも2年に設定した方が金利は安く抑えられるということです。

固定金利の期間が終了すると、その後改めて「異なる期間の固定金利」「変動金利」のどちらかを選択可能。

固定金利の金利率は、適用金利を選んだタイミングが基準となるため、同じ期間の固定金利を選んだとしても固定金利終了時には変動する可能性が高いです。

固定金利のメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
固定期間中の返済額が一定のため返済プランを立てやすい固定金利の期間が終了すればその都度、変動か固定のどちらかを柔軟に選択できる市場金利が高騰しても決められた金利の支払いのみでOK	固定金利に設定した期間は市場金利が下がっても変動金利に変更できない金利の借り換えをする場合は諸費用が発生する固定期間終了後に適用金利が上がると、返済額が増えて家計の圧迫リスクがある

固定金利には、メリットとデメリットがありますが、変動金利と比較して「返済額が一定である」ことが最大の強みと言えるでしょう。

子どもの教育費や医療費などで将来的にどのくらいの費用がかさむか想定できないのであれば、固定金利にしておくことで急な金利高騰による返済額の増加を防げます。

ただし、固定金利の場合は市場金利が適用金利を下回ったとしても返済金額が変わらないため、損したと感じる方もいるため見極めが重要です。

住宅ローンの35年固定金利がおすすめの5つの理由

住宅ローンを組む方の返済期間の平均は20〜35年と言われています。

原則として、返済期間を短くすれば利子の支払いが減るため総返済額は低くなりますが、月々の支払額は大きくなります。

つまり、月々の返済額を大きくしたくないのであれば、利子を含めた総返済額は高くなりますが返済期間を延ばす方法を検討しましょう。

ここからは、住宅ローンを組むうえで35年の固定金利がおすすめの理由を紹介します。

それぞれの理由について解説します。

固定金利なので返済額が変動しない

住宅ローンの35年固定金利がおすすめな理由として、固定金利なので返済額の変動がありません。

変動金利の場合、市場金利の影響をそのまま受けるため毎月の支払いのたびに金利率が変動し返済額も変動します。

固定金利にすると市場金利の影響を一切受けることなく、返済額も一定を保ちます。

特に35年間の全期間固定金利型を選べば、住宅ローンの完済までの期間の返済額が同じになり、ライフプランを立てやすくなるでしょう。

ただし、注意点として金利市場が上昇した場合は追加の金利を支払う必要がないものの、金利市場が低下した場合は余分な金利を支払うことになります。

金利は最小限に抑えたいというこだわりを持っているのであれば、固定金利ではなく変動金利を前向きに検討してください。

金利優遇を受けられる可能性がある

住宅ローンの35年固定金利がおすすめな理由として、金利優遇を受けられる可能性があります。

そもそも金利優遇とは、基準金利から引き下げ可能な「利率の幅」のことで、基準金利から優遇金利を差し引いた「適用金利」がローン契約の際に用いられる利率です。

金利優遇の種類は、次の2つ。

当初期間優遇	返済スタート当初は金利優遇幅が広く、一定期間がすぎると徐々に優遇幅が狭まる返済スタート時の利率が低く、初期の返済負担を抑えたい場合に最適一定期間を過ぎると優遇幅が少なくなったり、優遇金利が適用されなくなる一定期間を過ぎると返済額が大幅に増えるリスクがあるため借り換えの検討も必要
全期間優遇	返済開始から完済まで全利優遇幅を一定に保つ完済までの期間で利率が変動しないため返済プランを立てやすい返済初期の金利はやや高め

全期間優遇の方が初期の金利が高く設定されているとお伝えしたものの、当初期間優遇は一定期間を過ぎると高金利になったり優遇金利が適用されなくなるため要注意です。

とはいえ、住宅ローンを契約する前にどちらのタイプが有利なのかを判断することは難しいです。

なぜなら、当初期間優遇は適用期間を終えたタイミングの適用金利によって総返済額が異なるから。

35年の固定金利に設定する理由が返済プランの安定であるならば、全期間優遇を選択した方が良いでしょう。

審査が厳しくない可能性が高い

住宅ローンの35年固定金利がおすすめな理由として、審査がきびしくない可能性があります。

住宅ローンの返済期間を短くすると総返済額は安く抑えられますが、毎月の支払額が大きくなるため審査が厳しくなる可能性も。

金融機関側は、前提として「元本」を回収したうえで、少しでも多くの利子を受け取ることで利益を生み出します。

返済期間を延ばすことで、将来的に収入が不安定になり返済が滞るリスクがゼロではありませんが、毎月の支払額が安ければ債務者の負担は軽減されます。

審査では、年収はもちろん、月収を元に毎月の返済が滞ることなくおこなえるかどうかを判断。

年収が多くない方や貯蓄が少ない場合、毎月の返済額が大き過ぎると金融機関は、本当に返済できるだろうかと疑うでしょう。

一方、年収や貯蓄が少なくても、雇用形態が安定しているのであれば返済期間を延ばして毎月の返済額を最小限にすることで返済義務をはたせると判断してもらえます。

返済計画を立てやすい

住宅ローンの35年固定金利がおすすめな理由として、返済計画が立てやすいです。

変動金利と比べて固定金利の場合は、毎月の返済額が一定のため、長期的なライフプランを堅実に固めたい方に最適と言えるでしょう。

さらに、35年の長期返済期間を選ぶことで、毎月の返済額は20年や25年で設定するよりも安く抑えられます。

実際に2,000万円の借入を金利1.0%・頭金なしで返済期間の比較をすると次のとおり。

返済期間	月々の返済額	総返済額	利息
20年	91,978円	約2207万円	約207万円
25年	75,374円	約2261万円	約261万円
30年	64,327円	約2315万円	約316万円
35年	56,457円	約2371万円	約370万円

上記の表のように、固定金利であれば月々の返済額の計算もシンプルです。

住宅ローンの返済は長期化するため、将来的に継続して払い続けられるプランを堅実に建てるためには固定金利かつ35年ほどの長期返済を推奨しますよ。

インフレリスクを軽減できる

住宅ローンの35年固定金利がおすすめな理由として、インフレリスクを軽減できます。

市場金利は常に変動するため、変動金利に設定すると、インフレが起こればそのまま金利に反映して月々の返済額が高騰するリスクが。

その点、固定金利で住宅ローンを組めば支払額はインフレ・デフレに関係なく一定額と決められています。

申し込みのタイミングで、固定金利よりも変動金利の利率が低いと、初期費用の差額を理由に変動金利を選びたくなる方もいるでしょう。

実際にここ数年では不動産バブルと呼ばれているため、不動産価格の高騰により今後の金利市場の変化ははっきりしません。

将来的な金利市場が読めない以上、固定金利を選ぶのが賢明でしょう。

住宅ローン金利の今後はどうなる？

住宅ローンの「変動金利」「固定金利（フラット35を比較対象に採用）」を比較すると、次のような結果が出ています。

まず、変動金のデータを見ると2008年からじわじわと下落を続けています。

大手銀行の変動金利を見ると、2008年9月は1.875%あるのに対して、2022年12月は0.375%まで下落しました。

さらに、次のような低金利を設定しているネット銀行もあります。

いずれにしてもここまでの低金利の数値は、過去最低と言われています。

マイナーではあるものの、PayPay銀行やSBI新生銀行よりも金利を下げる金融機関もあるため、変動金利は跳ね上がりの注意が必要でしょう。

一方、固定金利（フラット35）のデータを見ると、2004年頃までは3%台を維持していました。

その後、1%台まで金利が下落したものの、世界的な金利上昇と日銀の金融政策の変更により徐々に金利が高まりつつあります。

しかし、低金利を維持したことにより、円安やインフレに対して弊害が生まれているのも事実で、日銀は長期金利に対しても金利引き上げに舵を切りつつある状況です。

住宅ローンの固定金利の推移

住宅ローンの固定金利の推移を数字で見るために、三井住友銀行が公開したデータをまとめました。

適用期間	10年〜15年	15〜20年	20〜35年
2023年4月	2.61	2.65	2.79
2023年3月	2.87	2.92	2.99
2023年2月	2.90	2.92	2.99
2023年1月	2.93	2.97	2.99
2022年12月	2.61	2.68	2.72
2022年11月	2.58	2.65	2.71
2022年10月	2.59	2.65	2.69
2022年9月	2.45	2.50	2.53
2022年8月	2.40	2.44	2.49
2022年7月	2.40	2.44	2.49
2022年6月	2.19	2.22	2.26
2022年5月	2.19	2.22	2.26
2022年4月	2.17	2.22	2.26
2022年3月	2.00	2.03	2.07
2022年2月	1.94	1.90	1.93
2022年1月	1.89	1/90	1.93
2021年12月	1.89	1.90	1.93
2021年11月	1.89	1.90	1.93
2021年10月	1.84	1.86	1.89
2021年9月	1.78	1.78	1.80
2021年8月	1.78	1.78	1.80
2021年7月	1.80	1.80	1.82
2021年6月	1.83	1.84	1.87
2021年5月	1.84	1.85	1.88
2021年4月	1.85	1.86	1.89
2021年3月	1.90	1.92	1.95
2021年2月	1.86	1.89	1.89
2021年1月	1.78	1.78	1.78

このように実際の固定金利の推移を見ていると分かるとおり、徐々に金利は上昇しています。

金利の上昇幅が大きいことに関しては、コロナウイルスによるパンデミックの影響が大きいです。

一時的に、借入側の負担を軽減する目的で低金利に設定していたため、このまましばらくは金利の上昇が続くと予想されますよ。

住宅ローンの25年固定金利の相場とは？

住宅ローンの固定金利相場は、住宅支援機構が提供するフラット35（返済期間が21年〜35年）の金利推移は、次のとおりです。

	最高値	平均値
2022年12月	3.000%	1.650%
2022年9月	2.810%	1.520%
2022年6月	2.540%	1.440%
2022年3月	2.350%	1.430%
2021年12月	2.210%	1.330%
2021年9月	2.150%	1.280%
2021年6月	2.150%	1.350%

最高値と平均値ともに、徐々に金利が上昇している状況が伺えます。

住宅ローン固定金利が上がる背景とは？

現在の金利が過去最低数値と言われているのは、コロナの影響が大きいです。

コロナで多くの人の収入が減ったり、雇用を失うなどの経済的なダメージを受けた国民が多いことから政府が緊急財政出動を出し、日銀はその政策に便乗しました。

コロナ禍で経済的に不安定な国民が増えた中で、どうにか景気回復のために住宅ローンを含む政策金利を下げる決断を下しました。

日銀の政策とは別に、コロナウイルスが世界に与えたダメージは凄まじく、世界各国で経済正常化のための資金が消費されます。

さらに、ウクライナとロシアの戦争によるエネルギー価格が高騰したことで、世界中では急速なインフレが発生している状況。

インフレを抑制するための手段として、アメリカを筆頭に多くの国では利上げを実施しました。

日本政府もコロナ対策として多くの資金を費やしたものの、世界各国で利上げを進める中で日本は金融緩和の継続を明言していた数少ない国のひとつです。

しかし、金融緩和の継続は、円安やインフラの限界に悩まされるのが特徴。

結果、2022年12月の日銀金融政策決定会合にて、長期金利の変動許容幅を0.25%から0.5%に引き上げました。

この決定は、事実上の日本国内での利上げを意味します。

変動金利が上昇すれば固定金利を選択すれば良いのでは？

事実上の利上げが決定したのであれば、変動金利が高騰する前に固定金利に変更すれば良いのでは？と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、実際のところ、利上げに関しては変動金利よりも先に固定金利が上昇するのが一般的です。

必ずしも金利が上昇すると確約されたものではありませんが、今までの異常なほどの低金利からは少なからず上昇するでしょう。

問題になってくるのは、どれくらいの期間でどれくらいの金利が上昇するのかということです。

現在の日本の金利は変動金利で0.3%以上・固定金利で1〜3%台ということを踏まえると、借り換えの検討は早めにおこなうに越したことはないでしょう。

住宅ローンは比較して検討しよう

住宅ローンは、高額なローンを長期的に返済する必要があるため、大きなリスクを取らない選択肢が重要です。

固定金利と変動金利を比較すると、比率に大きな差があるため、ついつい「変動金利の方が安く抑えられるのでは？」と感じてしまうでしょう。

しかし、現在は日本を含む世界中で過去最低の利率を記録している状態であり、今後利率は上昇すると想定されています。

アメリカでは住宅ローンの金利が7%を超えた報告もあるため、安易に変動金利を選ぶことは推奨しません。

固定金利であれば、金利市場に関係なく毎月一定の返済が要求されます。

無理のない返済計画を立てるためにも、自分に適している金利タイプがどれかを適切に判断しましょう。

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