住宅ローンの仕組みとは？3つの種類や基本的なお金の流れをわかりやすく解説

憧れのマイホームが欲しいけど、数千万円の物件を一括で購入することは難しいですよね。そこで活用できる仕組みが住宅ローンです。

住宅ローンを契約すれば、マイホームを分割で支払うことが可能になります。

ただ、「借入した金額には利息がつく」「金利には種類がある」など、住宅ローンのお金に関する特徴を知っておきましょう。

住宅ローンの基本的な仕組みを理解して、自分に合ったローンを組めるようになりましょう。

老後の住宅ローンや資金繰りに不安がある方は、「マネーキャリア」に相談しましょう。

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住宅ローンの悩みだけでなく、老後の資金・年金や資産運用、家計のやりくりについての悩みも相談できるので、お金に関しての悩みは解決できるでしょう。

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住宅ローンとは？

住宅ローンは新築中古を問わず、マイホームを購入するときに金融機関から借りるお金のことです。

マイホームを購入するには数千万円のお金が必要になるので、一括で払える人は多くありません。

そこで、金融機関から借入し、マイホームの購入費用を分割払いで返済していきます。

住宅ローンを活用するには、家族が住む予定の家や契約者本人が住む家でなければいけないので注意しましょう。

住宅ローンは、家が生活必需品であるため、金利が低く設定されていることも特徴です。

住宅ローンの審査に通過するためには、継続的で安定的な収入が重要になります。

住宅ローンの意味が分からない方向けに仕組みを解説

住宅ローンは金融機関からの借入なので、利息がかかります。

そのため、返済額は元金（最初に借りたお金）以外に利息額も含まれることを知っておきましょう。

例えば、元金2000万円を金利3%で借入した場合、利息額は 2000万円×0.03=60万円 です。

この利息額を月々に換算すると、60万円÷12=5万円となるので、1ヶ月にかかる利息は5万円になります。

支払額を6万円に設定した場合、支払額の元金の内訳は1万円しかありません。返済序盤は、利息の割合が大きくなることを知っておきましょう。

ただし、上記の金額は1回目の支払いです。

2回目以降は、元金の残高に応じて利息額が変動します。

計6万円の支払いに変わりはないけれど、元金と利息の内訳が変わることを知っておきましょう。

支払い期間が経過するほど、元金の支払いが増えて、利息の支払いが減ります。

利息がある分、ローンを借りている期間が長くなるほど、総支払額は増えることになります。※元利等式方式で計算した場合

住宅ローンを借りる前に、以下のような項目をよく考えておきましょう。

住宅ローンの種類を3つご紹介

住宅ローンは、以下の3種類に分類できます。

ひとつずつ見ていきましょう。

公的融資の概要

公的融資は、国や住宅金融支援機構といった公的機関が提供する融資です。代表的な融資は「財形住宅融資」と「自治体融資」なので、まずはこの2つの融資を理解しましょう。

ただし、財形住宅融資には条件があり、財形貯蓄を1年以上継続しているかつその貯金額が50万円以上なければいけません。

また、金利は5年間固定で組めて、金利が低めに設定されることも特徴的です。

そのため、財形住宅融資は誰でもローンを組めるわけではありません。

自治体融資は、都道府県や自治体が窓口になっている住宅ローンです。

自治体融資も金利が低めに設定されていることが多く、各自治体によって条件が異なります。一般的に30〜35年ほどでローンを組むことを覚えておきましょう。

民間融資の概要

民間融資は、都市銀行や地方銀行などの民間金融機関が提供する融資です。

申し込み方法は、オンライン上で手続きができる「ネット銀行」と、スタッフに相談しながら手続きをする「店舗銀行」の2種類があります。

一定の年収を安定して稼げていない場合、審査に落ちてしまうかもしれません。公的融資に比べて、ローンを組む際にチェックが厳しく入ります。

民間融資の金利は、変動金利（金融情勢によって金利が変動する）タイプを採用しています。低金利などの住宅ローンも多いので、自分に合ったタイプを探してみましょう。

金利の選択肢が多く、利用者が自分に合った組み方を選びやすい住宅ローンです。

フラット35の概要

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を提供しています。

フラット35の大きな特徴として、申し込む際に保証人がいりません。

全期間固定金利タイプを採用しているので、返済序盤から終盤まで金利が変わらず、一定の支払い額でローンを組めます。

しかし、変動金利タイプと比べて金利が高く設定されていることがあるので、申し込む前に金利をよく確認しておくようにしましょう。

個人事業主の方はフラット35がおすすめです。

返済可能であることを証明するために、なるべく所得を増やしておきましょう。

住宅ローンの金利を3つご紹介

住宅ローンの金利は、以下の3つに分類できます。

それぞれの金利について解説するので、自分に合ったローンを組めるように金利の種類を知っておきましょう。

固定金利の概要

固定金利は、名前の通り借入から返済完了まで、一定の金利でローンを組むことが可能です。

金利の低いときに申し込みをすれば、お得に住宅ローンを契約できます。

金利が上がったときのリスクを減らせる反面、金利が下がったときは支払い額が増えてしまうデメリットがあるので気をつけてください。

返済金額が変わらないので、資金計画を立てやすいことが特徴です。

変動金利に比べて金利が高く設定される傾向があります。

変動金利の概要

変動金利は、金融情勢によって金利が上下します。金利が下がれば返済額が減りますが、金利が上がれば返済額が増えてしまうリスクがあります。

金利が上がっても、返済に対応できそうかを事前に計算しておきましょう。

金利は一定の期間で変更される仕組みで、金融機関によって異なります。

3ヶ月で変更する場合もあれば、半年で変更となる場合もあります。

原則として、変動金利の支払額は、5年に一度見直されて金利が上がったとしても、1.25倍以上にはなりません。

この原則により、返済額の負担が大幅に増える心配はありません。

固定金利期間選択型の概要

固定金利期間選択型は、2年、3年、5年など、金利の期間を固定できます。

例えば、最初の借入時に5年の固定金利期間を選択すれば、5年間は一定の金利で返済できますよ。

再度固定金利の期間を選択するのは6年目です。

金利の見直しをするときは、金融情勢によって金利の額が左右されます。

また、見直しのタイミングで変動金利を選択することも可能なので、自分に合った金利を選びましょう。

住宅ローンの返済方法を2つご紹介

住宅ローンを返済するには、以下の2種類があります。

名前は似ているのですが、仕組みが異なるのでそれぞれ把握しておきましょう。

元利均等返済の概要

元利均等返済は、元金と利息を足した返済額が毎月一定になる方式です。

毎月の返済額が一定のため、資産を管理しやすいメリットがあります。

元金残高が多いほど利息の割合が大きくなるので、序盤は返済額のほとんどが利息となってしまうことがデメリットとなるでしょう。

ローンを長期的に組むと、総返済額が増えてしまいます。

元金均等返済の概要

元金均等返済は、元金を一定額にして、そこに利息を加える方式です。

返済序盤は利息が大きく、返済するための負担がかかるので注意してください。

返済回数が増えるにつれて、返済額が減ることが特徴です。

元利均等方式と比べて、総返済額が減ります。

住宅ローンを申し込むときのお金の流れ

住宅ローンを実際に組むときの流れを解説します。

	手順	お金の発生
1	マイホーム購入の申し込み	なし
2	住宅ローン事前審査申し込み	なし
3	住宅ローン事前審査通過	なし
4	マイホームの売買契約を締結	手付金の支払い
5	住宅ローン本審査申し込み	なし
6	住宅ローン本審査通過	なし
7	住宅ローン契約	なし
8	住宅ローン融資	融資の実行
9	住宅の引き渡し	なし

手付金とは、マイホーム価格の5〜10％の金額を支払うことを指しますが、この時点ではまだ金融機関から借入できません。

そのため、手持ちの金額から払う必要があるので注意が必要です。

例えば、マイホーム価格が4,000万円で手付金が5%の場合は、200万円を支払うことになります。

住宅ローンを申し込むには審査が必要

住宅ローンを契約するためには、事前審査と本審査の2つの審査に通る必要があります。

マイホームの購入には数千万円単位の融資が関係するため、返済能力があるかなど、複数の項目をチェックされます。

事前審査と本審査の違いを把握しておきましょう。

事前審査

住宅ローンは、本人がマイホームを購入してから契約します。

万が一、収入が少ないなどの理由で住宅ローンを契約できなかった場合、不動産会社にも迷惑をかけてしまうことになりますよね。

あらかじめ、そのような事態を防ぐために行うのが事前審査です。

事前審査に通れば、ある程度は住宅ローンを契約する資格があるとみなされます。

事前審査で重要視されるのは、上記のような項目があります。

本審査

本審査は、マイホームの売買契約をしたあとに行われる審査です。

事前審査のときよりも、金融機関が返済能力などの項目を詳細にチェックするため、提出する書類も増えます。

本審査を受けるには、下記を示せる書類が必要です。

また、事前審査が通っても本審査に落ちてしまうことがあるので、書類不備がないように準備をしておきましょう。

住宅ローンを組む際はしっかりライフプランを考えるのがおすすめ

住宅ローンの基本的な仕組みからお金の流れまで紹介しました。

住宅ローンの「種類」「金利」「返済方法」を理解して、自分に合ったローンを選びましょう。また、ローンを組んでも生活が破綻しないように、ライフプランをしっかりと考えることが重要です。

上記のようなお金に関する情報を整理して、ローンを組む前に資産計画を立てましょう。

老後の住宅ローンや資金繰りに不安がある方は、「マネーキャリア」に相談しましょう。

マネーキャリアでは、一人一人の「お金」に関する悩みを解決して、快適なライフスタイルを形成するサポートをしています。

住宅ローンの悩みだけでなく、老後の資金・年金や資産運用、家計のやりくりについての悩みも相談できるので、お金に関しての悩みは解決できるでしょう。

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