- 「リバースモーゲージってなに？」
- 「リバースモーゲージでの取り扱い銀行を比較するポイントは？」
住宅ローンの借入を検討している方の中にはこのような疑問をお持ちの方もおられるのではないでしょうか。
高齢化が進む中、老後の資金に悩む方たちから注目されているリバースモーゲージ。
リバースモーゲージは、老後の生活の不安を解消するだけではなく、老後の生活をより豊かにしたいと考えている方にもおすすめです。
この記事では、インスタグラムフォロワー30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」（@the_room_tour）がリバースモーゲージについて詳しく解説します。
この記事を読めば
わかること
- リバースモーゲージを取り扱っている銀行
- リバースモーゲージができるかどうかの確認方法
- リバースモーゲージについて知っておきたい基礎知識
- リバースモーゲージがやばいと言われている理由・把握しておくべきデメリット
- 主要金融機関が提供するリバースモーゲージの比較
担保にできる住宅があれば、老後生活の資金源を手軽に確保できるため検討してみても良いでしょう。
ただし、メリットばかりではないためデメリットを知った上で、最適な判断ができるよう理解を深めることが大切です。
また、住宅ローンは高額なので、どの銀行にするのかとても悩みますよね。
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モゲレコを使って、効率的かつ最適な住宅ローン決めをしてみてはいかがでしょうか。
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リバースモーゲージの取扱銀行一覧
まず、リバースモーゲージを取り扱っている銀行の一覧をまとめました。
- みずほ銀行（みずほリ・バース６０）
- 三菱UFJ銀行（リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン）
- 三井住友銀行（50歳からの住宅ローン「借り換え新時代）
- りそな銀行（あんしん革命）
- 埼玉りそな銀行（あんしん革命）
- イオン銀行（イオン銀行リ・バース60）
- 三井住友信託銀行（60歳からの住宅応援ローン）
- SBI新生銀行（SBI新生リ・バース）
- 北海道銀行（どうぎんリ・バース）
- 青森銀行（〈あおぎん〉リ・バース60）
- 北都銀行（〈北斗〉リ・バース）
- 岩手銀行（いわぎんリバースモーゲージ〈悠活〉）
- 足利銀行（あしぎんリ・バース６０）
- 常陽銀行（常陽リ･バース６０）
- 千葉銀行（ちばぎんリ・バ－ス６０）
- 山梨中央銀行（シニア世代向け住宅ロ－ン）
- 北陸銀行（ほくぎんリ・バース60）
- 静岡銀行（しずぎんリ・バ－ス６０）
- 大垣共立銀行（住宅融資保険付リバースモーゲージ型住宅ローン）
- 十六銀行（リバ－スモ－ゲ－ジ型ロ－ン）
- 百五銀行（百五シニア向けホームローン「リ・バース６０」）
- 京都銀行（京銀リバ－スモ－ゲ－ジ型住宅関連ロ－ン）
- 関西みらい銀行（リ・バース60）
- 池田泉州銀行（＜池田泉州＞リバースモーゲージ 幸せ百年）
- 紀陽銀行（紀陽リバ－スモ－ゲ－ジ型住宅ロ－ン）
- 但馬銀行（たんぎんリバ－スモ－ゲ－ジ型住宅ロ－ン）
- 広島銀行（〈ひろぎん〉リバ－スモ－ゲ－ジ）
- 山口銀行（リバ－スモ－ゲ－ジ型ロ－ン）
- 伊予銀行（いよぎんリ・バース60）
- 四国銀行（リバースモーゲージ 「人生100年時代」 住宅ローンコース）
- 肥後銀行（不動産活用ロ－ン）
- 大分銀行（リ・バース６０）
- 西日本シティ銀行（NCB 住宅ロ－ン リ・バ－ス60）
- 北九州銀行（リバ－スモ－ゲ－ジ型ロ－ン）
- SBIエステートファイナンス（リ・バース60 SBIエステートファイナンスのリバースモーゲージ型住宅ローン）
- 日本住宅ローン（MCJご自宅活用ロ－ン「家の恩返し」）
- オリックス・クレジット（オリックス リ・バース６０）
- 日本モーゲージサービス（MSJ【リ・バ－ス60】）
第二地方銀行、信用金庫・信用組合・労働金庫のリバースモーゲージの取扱を確認したい方は、住宅金融支援機構の公式サイトを確認してください。
リバースモーゲージの比較の3つのポイントとは？
リバースモーゲージを取り扱う金融機関はたくさんあります。
取り扱い金融機関が多すぎて、どれを選んだらいいか悩む…。
同じリバースモーゲージでも、金融機関によって独自の条件や査定基準を設けている場合が多いですよ。
具体的にどのような条件や査定基準の違いがあるかについて解説します。
担保にできる物件に制限があるかどうか
持ち家があれば、誰でもリバースモーゲージを受けられるわけではありません。
具体的に担保対象になる物件であるかどうかの判断は、金融機関によって異なりますが、ここでは一般的に担保可能とされる物件の条件を紹介します。
| 資産価値が落ちにくい | 駅からの距離都心部など立地条件治安地盤の硬さ地震などの災害リスク |
| 築年数が浅い | 契約者が100歳の時点で築年数が45年以下などの条件をかけている場合がある |
| 専有面積が広い | 専有面積が狭いと、リバースモーゲージ対象外になるケースがある |
物件に関しては、判断基準が大きく異なるため「古い、狭い＝リバースモーゲージ不可」と判断することはできません。
金融機関によっては無料で物件査定をしているため、自分が住んでいる物件の担保価値を確認することをおすすめします。
年齢に制限があるかどうか
リバースモーゲージは高齢者向けの貸付制度のため、多くの金融機関では55歳以上から申し込み可能などの年齢制限を設けています。
年齢の上限を設けている金融機関も多く、80歳を過ぎるとリバースモーゲージの申し込みが難しくなります。
ただし、取り扱う金融機関や商品によって年齢の上限と下限は異なります。
55〜80歳に該当しない方でも、リバースモーゲージを検討しているのであれば、金融機関に直接相談してみましょう。
資料請求や電話問い合わせなどで情報収集できるよ！
融資の使い道の制限があるかどうか
リバースモーゲージは銀行から借入するため、融資の使い道は「生活資金」に限定されるケースが多いため要注意。
リバースモーゲージと似ているもので「リースバック」があり、リースバックは借入ではないため融資の使い道に制限がありません
リバースモーゲージで受けた融資を教育・事業・投資などの目的で利用したいと考えているのであれば、融資が認められない可能性が高いです。
融資の使い道に関する金融機関の認識に、大きな差はないと考えて良いでしょう。
そもそもリバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして老後資金を借入れる商品です。
持ち家に住みながら、老後資金を借りられる制度なんて便利だね！
持ち家を担保にするだけですので、リバースモーゲージをしても同じ自宅で生活を続けることが可能。
借入人が亡くなったタイミングで担保にしていた持ち家を処分して、借入金を返済する仕組みです。
高齢者向けの貸付制度と言えるでしょう。
リバースモーゲージという言葉は耳馴染みのない方が多いかもしれませんが、「リバース（逆）」と「モーゲージ（抵当・抵当権）」を組み合わせた和製英語です。
一般的な住宅ローンは、一括で融資額を受け取り毎月継続的に返済していくため、借入額が徐々に少なくなって完済する流れになりますよ。
一方、リバースモーゲージは毎月もしくは一括で借り入れた融資を不動産売却によって一括返済する真逆の流れです。
なるほど！だから「リバース（逆）」なんだね。
リバースモーゲージの条件
リバースモーゲージは、以下のようないくつかの条件を満たしていないと利用できません。
金融機関といっても、公的機関から民間の金融機関までさまざまな種類があるため、条件の振れ幅は異なります。
物件の査定は複数の金融機関に依頼することをおすすめします。
査定基準は金融機関によって異なるため、一つの金融機関で断られたとしても他の金融機関では融資を受けられるケースもありますよ。
リバース60とは？
リバース60とは、簡単に説明すると満60歳以上の方を対象にした住宅ローンの1種です。
仕組み、返済方法、取扱銀行について解説します。
リバース60の仕組み
リバース60は、毎月「利息のみ」の支払いで融資が受けられる住宅ローンです。
一般的な住宅ローンであれば「元金＋利息」を毎月返済しなければなりませんが、リバース60では債務者が亡くなったタイミングで元金を支払います。
毎月の支払いが利息だけで、元金が含まれないなら負担が軽減されるね。
リバース60は住宅ローンの1種であるため、住宅の購入・建築、リフォーム、住宅ローンの借換など資金使途は制限されています。
金融機関によって年齢制限、資金使途、融資限度額は異なるため、条件などは各金融機関に確認しましょう。
リバース60の返済方法
リバース60は2種類の返済方法があります。
| 担保物件の売却で債務が残った場合の返済義務 | 金利 | |
| ノンリコース型 | なし | 高金利 |
| リコース型 | あり | 低金利 |
具体的に異なる点は「相続人の返済義務」と「金利」になりますが、それぞれの特徴について解説します。
ノンリコース型
リバース60のノンリコース型は、物件を売却しても元本が完済できない場合でも相続人に返済義務が生じない返済方法です。
相続人が返済する負担をなくせる代わりに、完済ができるか否かに関わらず金利が高くなる点がデメリットと言えるでしょう。
現時点で、リバース60に申し込む方の約99%がノンリコース型を選んでいるとのデータがあります。
住宅物件の価値は変動しやすいため、亡くなるタイミングによっては相続人に大きな負担をかけるかもしれないリスクを無くしたいのであればノンリコース型がおすすめです。
リコース型
リバース60のリコース型は、低金利で融資を受けられるリバース60の返済方法です。
担保物件の住宅価値が下がるリスクがほとんどないのであれば、そもそも相続人の返済義務が発生しないため大きなデメリットはありません。
しかし、万が一担保物件を売却しても元本を完済できないのであれば、登録している相続人に不足分の支払い義務が生じるため要注意です。
「子」が相続人になるケースが多いため、リコース型を選ぶのであれば、返済義務のリスクについての話し合いが必要です。
リバース60の取扱銀行
リバース60を取り扱っている金融機関の一覧は、次のとおりです。
- みずほ銀行
- イオン銀行
- SBI新生銀行
- 北海道銀行
- 青森銀行
- 北都銀行
- 荘内銀行
- 足利銀行
- 常陽銀行
- 千葉銀行
- 北陸銀行
- 静岡銀行
- 百五銀行
- 関西みらい銀行
- 伊予銀行
- 大分銀行
- 西日本シティ銀行
そのほか、第二地方銀行や信用金庫・信用組合・労働金庫のリバース60を取り扱う金融機関は、住宅金融支援機構の公式サイトから確認できます。
リバースモーゲージがやばいと言われる3つの理由
老後資金を調達する手段としてリバースモーゲージは多くのメリットがあるように見えますが、しっかりとリスクを把握しておくことも重要です。
リバースモーゲージを利用したことで経済的な負担が増えたり、家族に迷惑をかけることがないようにリスクについて解説します。
デメリットを把握しておけば、後から起こりうるトラブルを未然に防げるよ。
配偶者への借り換えができない場合がある
リバースモーゲージのリスクとして、配偶者への切り替えができない場合がある点が挙げられるでしょう。
配偶者の切り替えができないということは、契約者が亡くなると担保住宅が売却されるため、持ち家に住み続けられなくなります。
多くの金融機関では、債務者本人が他界した後も配偶者が住み続けられるよう配偶者名義の切り替えができるような仕組みを導入しています。
金融機関によって、配偶者への切り替えができるか否かは異なります。
退去することになれば引越しの初期費用に賃貸費用など、たくさんのお金がかかるため残された配偶者の負担が大きくならないための対策を取っておきましょう。
自宅の評価額の低下により融資限度額が下がることがある
リバースモーゲージのリスクとして、自宅の評価額の低下により融資限度額が下がることがある点が挙げられるでしょう。
住宅の担保価値は、不動産の市場価値や物件の状態などさまざまな要因をもとに査定されるため、価値が暴落するリスクが伴います。
借入額が融資限度額を超えてしまうと、返済義務が生じることがあるため要注意です。
特に担保物件が郊外に位置するのであれば、人口減少などの社会的な要因も価値暴落につながることもあります。
金利の影響を受けて返済額が上がることがある
リバースモーゲージのリスクとして、金利の影響を受けて返済額が上がることがある点が挙げられるでしょう。
リバース60のように利息を支払うタイプの貸付制度かつ変動金利を採用している場合、金利の上昇は支払額に直接的な影響があります。
老後資金を受け取るつもりが利息の支払いで生活が圧迫されるリスクがあるんだね。
また生前中は利息の支払いしないタイプの貸付制度を利用している場合、返済金額が福利で増加するため、担保物件を売却しても債務の完済が間に合わないことも。
元本は固定ですが、利息は変動するため、相続者などに負担をかけないためにも、無理なく利息を支払えるだけの余裕を見込みましょう！
主要金融機関のリバースモーゲージを比較
主要金融機関が取り扱っているリバースモーゲージを比較します。
同じリバースモーゲージでも金融機関によって特徴が全く違うね。
リバースモーゲージを取り扱う金融機関を比較して、自分に最適なものを選びましょう。
イオン銀行のリバースモーゲージ
イオン銀行は、15年の運営実績を持っていて、ネット銀行と街にある銀行の特徴を併せ持った銀行です。
- 夫婦ともに満60歳以上満80歳未満
- 配偶者への借換えが可能
- 毎月の支払いは利息のみ
- ノンリコース型で相続人に債務が残らない
- 申し込みから融資まで自宅で手続き可能
イオン銀行では、申し込みから融資までの手続きを全て自宅で行えます。
一般的な金融機関では相談や契約時に店舗へ出向く必要がありますが、イオン銀行ではオンラインに対応しているのが特徴。
コロナが心配な方、運転免許を返納していて近くの金融機関に行くことが難しい方でも、リバースモーゲージの申し込みができる点が強みと言えるでしょう。
三井住友銀行のリバースモーゲージ
三井住友銀行は、SMBCグループとの連携力が強く、国内外で金融事業を拡大しメガバンクの中でも最も効率的な成果を出している金融機関です。
- 50歳以上が対象
- 一戸建て・マンションどちらも担保住宅としてOK
- リフォーム資金を同時に借入可能
- 不動産売却で借入金額を下回っても住宅金融支援機構が保証
- 契約時のみ担保評価が行われるため、契約後に評価額が下がることはない
- 配偶者への借換えが可能
三井住友銀行では、申し込み対象年齢が50歳以上となっていて、一般的な金融機関よりも幅広い世代の方が融資を受けるチャンスがあります。
また、担保評価が変わることによって返済義務が生じるリスクを心配しなくていいように、評価は契約時の1回のみ。
たとえ、契約後に不動産の評価額が下がって借入金額が売却金額を上回ったとしても返済義務は生じません。
楽天銀行のリバースモーゲージ
楽天銀行は、振り込み手数料やATM手数料を無料にしたり、多くの特典が受けられたりする特徴のある実店舗を持たない金融機関です。
- 50歳以上が対象
- 事前審査の申し込みが無料
- 毎月の支払いは利息のみ
- 来店なしでWEBで完結する
- 配偶者への借換えが可能
- 購入、建て替え、リフォームなど利用用途は原則自由
一般的なリバースモーゲージは対象年齢の下限が高めに設定されていますが、楽天銀行は50歳以上なら申し込みが可能です。
また、日本最大のネット銀行のため、リバースモーゲージの申し込みもWEBと書類送付で完結。
来店する手間が省けて楽だね。もちろん電話対応を受け付けてるからわからないことはすぐに確認できるよ！
利用用途に関する制限もほとんどないため、細かい制約に縛られることなく融資のお金を使いたい方におすすめです。
リバースモーゲージを理解した上で取扱銀行に相談しましょう
少子高齢化が進む現代社会において、年金だけでは老後の生活を補えなくなる方も増えています
老後の生活への不安を払拭するためにリバースモーゲージを検討する方もいますが、リスクや条件を正しく把握することが重要です。
金融機関によって条件や特徴が大きく異なりますので、いくつかの無料査定に申し込みをして最適な金融機関を選びましょう。
自分に合った銀行をすぐに見つけたいなら、モゲレコの利用がおすすめ！5分で、自分に最適な銀行がわかり、仮審査にも進めます。
もちろん契約の義務はありません！最適な銀行を知るという使い方だけでも OK！
完全無料ですし、住宅ローンのプロに相談もできるのでぜひ一度利用してみてくださいね。
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