- 「住宅ローンが残っている間に賃貸にしてもいいの？」
- 「住宅ローンが残っている状態で賃貸するとばれる？」
住宅ローンを返済中のマイホームを賃貸に出したいと考える方も多いのではないでしょうか。
急な出張や家庭の事情などを理由に、長期的にマイホームを空けるのであれば、賃貸にして副収入を得たいと考える方もいるでしょう。
結論からお伝えすると、住宅ローンの返済中に不動産を賃貸に出すことは基本的には不可能です。
ただし、ある条件を満たせば住宅ローンの返済中に賃貸に出せます。
そこで今回は、インスタグラムフォロワー30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」(@the_room_tour)が、住宅ローンと賃貸について紹介します。
この記事を読めば…
- 住宅ローンを組んで賃貸に出して良いかがわかる
- 住宅ローンのマイホームを賃貸に出していることがバレる理由がわかる
- 住宅ローンのマイホームを賃貸に出した時のペナルティがわかる
- 住宅ローンを組んでマイホーム購入と賃貸ではどちらが得か比較できる
- 住宅ローンを組んでマイホームを持つメリットが知れる
- 賃貸のメリットが知れる
- 住宅ローンの返済が残っている状態で賃貸に出す方法がわかる
現在、住宅ローンの返済中で、自分のもっている不動産物件を賃貸に出そうとしているのであれば必ずこの記事を読んでください。
賃貸にすること自体が禁じられている可能性もあります。
「マネードクター」ではお金のプロであるファイナンシャルプランナーが一人ひとりの悩みに対して的確なアドバイスをしてもらえます。
オンラインでの無料面談に対応しているため、自宅にいながら気軽に相談ができます。
住宅ローンに関する悩みをお持ちの方は、まずは「マネードクター」までご相談ください。
住宅ローンを組んで賃貸に出すことは黙認されている？
結論からお伝えすると、住宅ローンを組んで賃貸に出すことは黙認されていません。
ある一定の条件を満たせば、金融機関側が賃貸に出すことを許可することはありますが、無断で賃貸に出すのはやめましょう。
一般的な住宅ローンは融資目的が「自分とその家族が住む目的でのマイホームの購入・新築」と限定されています。
一方、不動産投資を目的として融資をするのにも「アパートローン」と呼ばれるものがあります。
賃貸として貸し出して収益化するための融資を受けたいのであれば、アパートローンの申し込みが必要。
住宅ローンと比べると、アパートローンは金利が高く設定されているね。
「生活のための融資」と「お金を稼ぐための融資」では目的が大きく異なるからですね！
自分で住むこと以外が目的であれば、住宅ローンよりも高金利の不動産投資ローンや賃貸住宅投資ローンを利用しなければなりません。
住宅ローンを組んで賃貸に出したことがばれる3つの理由
住宅ローンを組んだ家を賃貸に出しても、金融機関にバレないのでは？と考える方もいるでしょう。
実際は、いくつかの理由で金融機関にバレる可能性があります。
それぞれの理由について解説します。
金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないため
住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由として、金融機関がローン契約者宛に送付した郵便物が契約者に届かないケースが関係しています。
郵便物をきっかけに賃貸に出していることがバレるケースが一番多いです。
住宅ローンを契約すると、完済するまでの期間にたびたび住宅ローン控除や残高証明書などの書類を送付します。
該当する不動産物件を賃貸として貸し出している場合、そこに住んでいる人の住所に設定されるため、郵便物は金融機関に差し戻しされるでしょう。
差し戻しされると、物件に住んでいるのが申込者ではないことがバレてしまいます。
外部からの密告があったため
住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由として、外部からの密告が関係しています。
低金利の住宅ローンを使って賃貸経営をする行為は悪質ですので、よく思わない方も。
郵便物の問題があるため、賃貸に貸し出す側に住宅ローンの件を黙っているわけにはいきません。
そこで、相手からの了承を得ようと事実を話すと、悪質な行為を黙ってられずに告発するケースがあります。
賃貸を借りる側は、住宅ローン完済前の物件に住んでいることがバレた時に、退去命令が出るかもしれないよね。
大きなペナルティを負うことになくても、トラブルの対処を未然に防ぎたいと考える方もいるでしょう。
告発されれば、金融機関側は事実確認のために調査を始めるため、そのタイミングでバレる可能性が高いです。
金融機関の調査で芋づる式にバレるため
住宅ローンを組んで賃貸に出したことがバレる理由として、金融機関の調査によって芋づる式でバレるケースが関係しています。
実際に、住宅ローンを使って賃貸経営をしている事例がたびたび発覚していることを踏まえて、金融機関は定期的に調査しています。
自宅訪問や郵便物の発送、本人への確認など不定期・ランダムで調査がおこなわれているそうだよ！
金融機関の調査内容は公開されていないものの、調査によって摘発されているケースもあるため、賃貸として貸し出すことは控えましょう。
住宅ローンを組んで賃貸に出したことがばれた際のペナルティーとは？
金融機関側は、住宅ローンを使って賃貸経営をおこなっている事実に対して、十分なペナルティを与えられるように「期限の利益」と呼ばれる制度を設けています。
期限の利益とは、契約通りに返済をおこなっている場合は、契約通りに返済し続けられるというもの。
金融機関は、返済をしている申込者に対して、返済期間の短縮や金利の引き上げをできないようにするものです。
契約通りの返済をしなければ、契約内容が無効になるということだね。
申込者が住宅ローンで許されている目的以外の使い方をした場合、金融機関側は、住宅ローンの一括返済を求めることが可能です。
ただ、現実問題として、返済額が大きければ大きいほど一括返済できる人はほとんどいません。
よって、金融機関側は住宅ローンの金利からアパートローンや不動産投資ローンの金利に引き上げるパターンが大半です。
住宅ローンを組んで購入するのと賃貸だとどっちが得？
「持ち家VS賃貸」理論は、たびたび話題になっていますが、一概にどちらが良いと断言することはできません。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、コスト面の損得だけではなく、理想のライフスタイルや今後想定される収入に合わせてどちらが適しているか見極めましょう。
住宅ローンを組んで家を持つ5つのメリット
住宅ローンを組んで家を持つということは、どんなメリットがあるのでしょうか。
それぞれのメリットについて解説します。
設備のクオリティーが高い
住宅ローンを組んで家を持つメリットとして、設備のクオリティーの高さがあります。
賃貸は、収益性を優先する物件が多いため、一部の高級賃貸や分譲タイプを除くと、簡易的な設備が多いです。
一方、家を持つのであれば、シューズインクローゼット・ウォークインクローゼットなどの収納部分を充実させることが可能。
さらに、床暖房をつけるなど、プラスアルファーで快適な暮らしのための設備がつけられます。
賃貸の場合は勝手に設備を変えることはできないけど、持ち家なら自由にカスタムできるよ！
また、ペットや子どもの制限も少なく、家族みんなでのびのびと暮らせる環境を整えやすいでしょう。
団体信用生命保険を利用できる
住宅ローンを組んで家を持つメリットとして、団体信用生命保険が利用できます。
団体信用生命保険は、住宅ローンの申し込みをした人のみが加入できる保険です。
住宅ローンを返済中に、死亡したり重度な障害を負った場合は、住宅ローンの借入残高をゼロにして家族に不動産物件を確保することが可能です。
賃貸で暮らしていると団体信用生命保険の加入はできません。
万が一のリスクに対する保険があれば、将来的な不安も軽減されるね。
リフォームなどを自由にできる
住宅ローンを組んで家を持つメリットとして、自由にリフォームできます。
持ち家であれば定期的に壁紙の色を変えたり、間取りを変えたりなど希望する内装にいつでもリフォーム可能。
一方、賃貸の場合はあくまで借り物ですので、勝手に壁紙の色を変えたり新しい収納エリアを作ることはできません。
大家さんからの許可が出ればリフォーム可能ですが、個性的すぎると難しいでしょう。
賃貸の場合は、子どもが遊んで床や壁を壊してしまうと引越しのタイミングで請求される可能性もあるため、気をつけて生活する必要があります。
自分の資産として残せる
住宅ローンを組んで家を持つメリットとして、家を資産にできます。
家を購入して完済までできれば、将来的に子どもへの資産として残せたり、金銭的に困ったときに賃貸として貸し出すことが可能。
すでにお伝えしているとおり、住宅ローンが完済するまでは賃貸として貸し出すことはできません！
購入した家は、立地や条件によって購入時以上の価値になることもあります。
高齢になっても居住できる
住宅ローンを組んで家を持つメリットとして、高齢になった後でも居住可能です。
賃貸は年齢に関係なく毎月の家賃を支払わなくてはなりませんが、住宅ローンの完済が終われば、持ち家は毎月の支払いがなくなります。
高齢になると賃貸の契約延長を断られてしまうこともあるみたいだよ。
安心して老後の生活を送るための選択肢として、収入があるときに住宅ローンを組んで将来のんびりと暮らすための家を確保することも検討しましょう。
賃貸の5つのメリット
住宅ローンで家を持たない代わりに賃貸にすることは、どんなメリットがあるのでしょうか。
それぞれのメリットについて解説します。
固定資産税が不要
賃貸のメリットとして、固定資産税がかかりません。
住宅ローンを組んで持ち家を持っているのであれば固定資産税が発生しますが、賃貸の場合は所有者である貸主が負担するのが一般的です。
借主は固定資産課税台帳に記載されている所有者とは異なるため、固定資産税の納税義務は発生しません。
とはいえ、固定資産税を賄える額の家賃設定になっていることが多いです。
脱税などのリスクを考えると、家賃の支払いのみで生活ができるのは手軽に感じられるでしょう。
時期やライフプランに合わせて住居を選びやすい
賃貸のメリットとして、時期やライフプランに合わせて住居を選びやすいです。
多額の住宅ローンを組んで持ち家を持った場合、なかなか引っ越すことは難しいでしょう。
一方、賃貸であれば最低契約年数を過ぎてから、田舎や都会・海外など自由自在に住む場所を選びやすいため、生活の選択肢が広がります。
子どもがいるときは広い家、自立して夫婦だけになったら部屋数の少ない家に住み替えることもできます！
一つの拠点に縛られることなく、生活できるのは賃貸ならではのメリットと言えるでしょう。
住居のメンテナンス費用がいらない
賃貸のメリットとして、住居のメンテナンス費用が要りません。
持ち家の場合、多額の住宅ローンを完済したとして、築年数が延びるとともに家の修繕が必要不可欠。
外壁が剥がれていれば見栄えの悪い印象を与えたり、劣化によって床やドアなどがガタガタになったりすると、すべて自己負担でメンテナンスします。
一方、賃貸の場合は建物が古くなった際は、家主がメンテナンス費用を負担します。
借主たちは、家賃の支払い義務があるものの、メンテナンス費用を支払う必要はありません。
メンテナンス費用は数百万円ほどかかるのが一般的です。
まとまった出費を避けたいのであれば、賃貸の方が適しているでしょう。
会社の家賃手当などを享受できる
賃貸のメリットとして、会社の家賃手当などを享受できます。
会社から支給される家賃手当は、賃貸に住んでいる人が対象です。
社員が住むための家なのに、賃貸に限定しているのは不公平な気がする…。
持ち家の場合は住宅ローンの返済が終わると資産になるのに対して、家賃は資産にならないから、どちらにも支払う方が不公平という認識が一般的です！
住宅ローンのために家賃補助を出すと、資産形成をサポートしている形になるため、賃貸に住んでいる社員のみが家賃補助を受けられます。
住宅ローンを組んでいる社員に対して家賃補助をする企業もあるようですが、「ローン補助」扱いになるため申請手続きがやや面倒。
家賃補助を受けられれば、毎月の実質支払額は最小限に抑えられます。
住宅ローンの支払いが不要
賃貸のメリットとして、住宅ローンの支払いが不要です。
住宅ローンは、平均20〜35年の返済期間で数千万円規模の元本と利息の支払いが義務付けられています。
安定した収入があったとして、家族構成が変わって教育費がかさんだり、病気や怪我で仕事ができなくなれば返済は厳しくなるでしょう。
住宅ローンを組むと、他のローンを組むときに審査が厳しくなる可能性も高いです。
長期的な返済義務の伴うローンを組むことに抵抗があれば、賃貸を選ぶことが賢明です。
住宅ローンが残っていても転勤などやむを得ない事情があれば賃貸できる？
ここまで住宅ローンがあると不動産を賃貸に出せないとお伝えしましたが、金融機関の了承を得られれば例外です。
たとえば、会社の都合で急遽転勤が決まり、不動産住宅に住んでいることが不可能と判断されれば、賃貸として貸し出せます。
転勤は「社命」として扱われるため、金融機関は「やむを得ない事情」として理解することが多いです！
ただし、特に外的要因がない個人の希望で引っ越しをしたいなどの理由では金融機関が許可しないケースもありますよ。
金融機関が用意する届出書に、理由を書いて提出して、賃貸としての貸し出しが許可されるかどうかの結果を待ちましょう。
住宅ローンが残った状態で賃貸に出す方法は？
住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしても、ローンを完済していれば賃貸に出しても問題ありません。
しかし、住宅ローンを返済中に何かしらの理由で賃貸に出したいのであれば、正しい手順を踏むようにしましょう。
それぞれの方法について解説します。
アパートローンに借り換える
住宅ローンが残った状態で賃貸に出したいのであれば、金融機関に問い合わせをして「住宅ローン」から「アパートローン」への切り替えを申請しましょう。
住宅ローンは申込者自身が生活するためのマイホーム購入・新築を目的としているのに対して、アパートローンは賃貸経営のための不動産購入・新築を目的としています。
住宅ローンはアパートローンと比較して、金利が安く、審査にも通りやすいです。
住宅ローンの審査や金利で賃貸経営することは原則禁止。
住宅ローンを組んだものの、何かしらの理由で該当する物件に住むのをやめて賃貸に出したいのであれば、再度アパートローンとして申し込みをしましょう。
借り換えという形で、再審査をして通れば、住宅ローンより少し高い金利でアパート経営ができます。
金融機関の事情を説明して許可をもらう
住宅ローンが残った状態で賃貸に出したいのであれば、金融機関が納得する理由を説明しましょう。
転勤などが理由であれば、住宅ローンを申し込んだ本人の意思とは異なるため、金融機関は該当する物件に住めなくなることを理解するしかありません。
金融機関の多くは、やむを得ない状況と判断した場合に限り、住宅ローンの返済をしながら賃貸経営することを許可しています！
もちろん、転勤証明などの提出は必要ですが、書類をまとめて届出が承認されれば、違法性なく賃貸経営ができます。
賃貸併用住宅の場合は許可されることがある？
賃貸併用住宅の場合も原則一般的な住宅ローンの持ち家と同じ条件が適用されます。
賃貸併用住宅とは、1階が大家の居住スペースで2階以上を賃貸として貸し出す物件のことです！
家賃収入を得ながら住宅ローンの返済ができるんだよね。
原則、賃貸併用住宅であっても住宅ローンの完済が終われば、大家の居住スペースを含めて全部屋を家賃として提供することが可能。
しかし、住宅ローンの返済が終わるまでは、申込者が該当する不動産物件に住んでいるという条件を満たす必要があります。
よって、転勤など金融機関が許可する理由がなければ、賃貸として貸し出すことはできません。
住宅ローンが残った状態で賃貸に出す際には注意しよう
護などを理由に、住宅ローンを組んだ家を長期的に離れなくてはならない事態に陥ることはあります。
持ち家に誰も住んでいないのであれば、賃貸に出すことで臨時収入が得られてラッキーと思いがちですが、正しい手続きをおこなわなければなりません。
一括返済・返済期間の短縮・金利の引き上げなどのペナルティを受けないためにも、住宅ローンを組んだ状態での賃貸経営の知識を正しく身につけましょう。
お金に関する相談をするなら「マネードクター」がおすすめです。
「マネードクター」を利用すれば、お金のプロフェッショナルであるFPが1対1であなたに合った住宅ローンを見つけてくれます。
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