住宅ローン

6000万のローンを組む際に必要な年収は1000万円?金利や無理なく組むための方法も紹介

  • 「6,000万円のローンを組むために必要な年収は?」
  • 「住宅ローンを無理なく組むにはどうすればいい?」

このような疑問をお持ちの方もおられるのではないでしょうか。

近年、世界の主要都市では、新築・中古問わず住宅価格が高騰しています。

ルム編集長

不動産経済研究所の調査(2020)は、東京・神奈川・埼玉・千葉の首都圏の新築マンションの平均価格は、6,000万円に到達したと報告しています。

6,000万円という数字は莫大な金額に感じるかもしれませんが、実際にどれくらいの年収があれば審査が通るのでしょうか。

今回は、インスタグラムフォロワー30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」@the_room_tour)が『6,000万円のローン』について詳しく解説します。


この記事を読めば…

  • 6,000万円を借り入れた場合のローン金利がわかる
  • 6,000万円を買える家庭の世帯年収がわかる
  • 6,000万円の住宅ローンの月々の返済金額がわかる
  • どんな人が6,000万円のマンションを買うかわかる
  • 6,000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションができる
  • 6,000万円の住宅ローンを無理なく返済する方法
  • 年収別に6,000万円の住宅ローンの返済シミュレーションができる

これからマイホームを首都圏に構えようと準備をしているのであれば、6,000万円ほどの住宅ローンを組む可能性があるということです。

より現実的に住宅ローンの計画を立てるために、参考にしてみてください。

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6000万を借り入れた場合のローン金利

6000万 ローン金利

住宅ローンの金利タイプは、主に3つあります。

【3種類の住宅ローン(平均金利)】
  • 変動金利型(約0.518%)
  • 固定金利期間選択型(約0.762%)
  • 全期間固定金利型(約1.368%)

一般的には、変動金利型の金利が最も低く、全期間固定金利型の金利が最も高く設定されていますよ。

平均金利を元にすると、6,000万円の住宅ローンの金利は、1か月約25,900円〜68,400円です。

いえ子ちゃん

3倍近い差があるなら変動金利型が一番良さそう。

ルム編集長

一見、変動金利型が金利負担が少ないように見えますが、長期的には変動金利による金利上昇リスクがあることに注意が必要です!

融資期間が30年の場合、総金利額は932万〜2,462万円です。

6000万の家を買える家庭の世帯年収は?

6000万の家を買える家庭の世帯年収は?

6,000万円の住宅を購入するためには、融資で借りた元本と金利の返済能力がある証明が必要です。

返済能力の証明は、いくつかの方法でできるため、みていきましょう。

たとえ6,000万円の住宅ローンを組めて夢のマイホームが手に入ったとしても、完済までの融資期間で苦しい生活が続いては元も子もありません。

理想的な生活を送るためには、適切な世帯年収がどれくらいかを把握しましょう。

年収倍率から計算した場合

年収倍率とは、購入者の年収と物件購入価格の比率を表した数値のことを指しています。

ルム編集長

同じ価格の物件を購入する場合でも、高収入の方が年収倍率を低く抑えられます。

住宅金融支援機構の実施した「フラット35利用者調査」は、年収倍率の全国平均を算出しました。

【年収倍率の全国平均値】
  • 土地付き注文住宅:7.3倍
  • 建売住宅:6.7倍
  • マンション:7倍

いずれの物件でも、7倍前後の年収倍率になることがわかります。

「不動産物件6,000万円÷年収倍率7倍=約857万円」の計算式から導き出せる通り、6,000万円の住宅ローンを組むためには最低約857万円以上の年収が必要です。

ルム編集長

857万円という数値は「住宅購入価格」がベースであり、「住宅ローン利用額」を示しているものではありません。

目安の基準として認識してください。

最適な返済負担率から計算した場合

返済負担率とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。

金融機関によって基準はまちまちですが、20〜25%以内に抑えられれば無理なく返済できると言われています。

ルム編集長

返済負担率は低いほど負担が少なく、高くなるほど支払いが難しくなります!

一方で、「年収が400万円以上ある利用者は35%以下でもOK」と示している金融機関も。

年収が400万円以下であれば返済負担率20〜25%、年収が400万円以上であれば返済負担率35%以内に抑えられなければ、審査に通りにくくなるため要注意です。

実際に6,000万円の住宅を購入した場合、返済期間を20年・30年・35年に設定して年収別の返済負担率を見ていきましょう。

返済期間20年返済期間30年返済期間35年
年収800万円43.4%31.1%27.6%
年収900万円38.6%27.6%24.5%
年収1,000万円34.7%24.8%22.0%
年収1,100万円31.6%22.6%20.0%

※固定金利1.5%を想定

返済期間を最短20年にすると、年収1,000万円以上であれば住宅ローン審査に通る可能性は十分にあります。

年収1,000万円を切っているのであれば、返済期間を延ばすことで、返済負担率を低く抑えられます。

ルム編集長

返済負担率35%は住宅ローンの審査に通るか否かの基準であり、家族構成や住宅ローン以外の出費があれば生活の負担になる可能性があります。

上記の数値は、簡単にシミュレーションをするために固定金利1.5%と設定していますが、実際には低金利で融資が受けられるケースが多いですよ。

一方、低金利の変動金利で住宅ローンを組むのであれば、急な金利高騰なども考えられるため細かい数値の調整が必要になります。

いえ子ちゃん

住宅ローン以外の返済を抱えているのであれば、それらの返済額を上乗せして計算しよう!

頭金を用意できた場合

頭金とは、住宅価格から住宅ローンの借入額を引いた部分の金額を指します。

いえ子ちゃん

6,000万円の不動産住宅を住宅ローン5,000万円で借りて購入するなら、頭金は1,000万ということになるよ!

住宅金融支援機構の実施した「フラット35利用者調査」によると、注文住宅・建売住宅・マンションのいずれにおいても、購入価格の1〜2割の頭金を用意しているケースが多いです。

つまり、6,000万円の不動産住宅を購入するのであれば頭金の用意は、600万〜1,200万円ほど用意するのが一般的という計算になりますよ。

600万円の頭金を用意すれば返済元本は5,400万円、1,200万円の頭金を用意すれば返済元本は4,800万円になり、返済の負担が軽減されることが明白です。

ここで1つ目の年収倍率を使って「頭金なし」「頭金1割」「頭金2割」で必要な年収がどのくらい変動するかを見ていきましょう。

【6,000万円の住宅ローンで必要な年収】
  • 頭金なし:約857万円
  • 頭金1割:約771万円
  • 頭金2割:約685万円

頭金をどれだけ支払えるかによって、住宅ローンを組むための年収制限も緩和されます。

さらに、頭金を多く支払うほど返済額・返済期間を短くできる可能性があり、総返済額を抑えることにもつながります。

6000万の家を買える人はどのような人?

6000万の家を買える人はどのような人?

結論を言うと、6,000万円の家を買える人の経済的な目安は、世帯年収1,300万〜1,400万円程度です。

最低でも650万円以上の年収がなければ、住宅ローンの審査に通ることは難しいと考えた方が良いでしょう。

一般的には、「年収の手取り収入のうち20〜25%以内に返済額の割合(返済負担率)に抑えること」が無理のないローン返済の基準と言われています。

ルム編集長

返済負担率や返済比率は、前年度の年収に対する年間返済額の割合を示しています!

いえ子ちゃん

なるほど。ローンの返済で生活がひっ迫しないためには、返済負担率を抑える必要があるんだね。

年収1,300万円の手取りは約910万円。

6,000万円の住宅ローンを組む場合、年間返済額は220万円になるため、年収の手取りに対する返済負担率は24.1%です。

いえ子ちゃん

1,300万円の年収があれば、無理のないローン返済の基準である25%をギリギリ下回ってる!

返済負担率を手取り収入の20〜25%に抑えるべき理由

金融機関によっては「返済負担率は額面収入の35%以下に抑えることが理想」と掲げている場合もあります。

ルム編集長

額面収入とは、1年にもらった給与の総支給額のことを指します!

いえ子ちゃん

税金・各種保険料などの控除される前の金額だね。

返済負担額を額面で計算すると、実際の生活で不自由が生じるリスクがありますよ。

実際に、金融機関が無料で提供しているシミュレーションで6,000万円の住宅ローンを組もうとすると、年収610万円でOKとの計算結果が出ます。

年収610万円(手取り約466万円)で6,000万円の住宅ローンを借りると、年間返済額は約210万円。

手取り月収が約38万円に対して、毎月の返済額は約17万円で、返済負担率は45%です。

いえ子ちゃん

いつの間にか20〜25%どころか、大半の金融機関が提示している35%もはるかに上回ってる…。

住宅ローンの返済以外に想定される固定資産税等を含めると、あっという間に収入の半分がなくなります。

ルム編集長

マイホーム購入のため、35年間も年収の半分が返済に消えてしまうのは正しい判断かどうか見直すことが大切です。

金融機関の借入可能額シミュレーションは、あくまで現時点のあなたが金融機関から借りられる金額の上限を提示しているだけ。

「借りられる金額」と「返済できる金額」を履き違えないようにしなければなりません。

6000万の住宅ローンの月々の返済金額とは?

6000万 返済額

6,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済金額がどれくらいになるのでしょうか。

いえ子ちゃん

月々の返済額は、「元本」と「金利」を合わせて支払わなくてはならないよ。

返済期間20年30年35年
月々の返済額約29万円約20万円約18万円
総返済額約6,948万円約7,454万円約7,715万円

※固定金利1.5%を想定

返済期間を10年延ばすと月々の負担額は10万円ほど異なります。

年収が十分にあったとしても、子どもの成長の過程では受験や習い事など教育費の出費も大きいため計画的な返済計画を立てることも必要ですよ。

一方、総返済額に着目すると、返済期間が10年延びるだけで760万円以上の差があります。

いえ子ちゃん

月々の返済額は、「元本」と「金利」を合わせて支払わなくてはならないよ。

返済期間を20年間に設定するのであれば、十分な年収があるか、ボーナス払いをする必要があります。

ルム編集長

できるだけ早く完済できるような計画と、生活に無理のない返済額の設定を同時におこなうことが大切です!

6000万のマンションは誰が買う?

6000万 マンション

結論から言うと、6,000万円のマンションは首都圏在住の一部の方が購入しています。

株式会社不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築分譲マンションの平均価格は6,260万円

ルム編集長

現在、日本に限らず世界の主要都市では不動産バブルのため、6,260万円の価格は過去最高を更新しています

つまり、6,000万円のマンションを購入することは決して珍しいことではありません。

ただし、6,000万円のマンションを一括で購入できる人は限られているため、大半の方が住宅ローンの融資を受けることになります。

6,000万円の住宅ローンが組めれば、首都圏にあるタワーマンションや間取りの多いマンションを購入可能です。

6000万の住宅を頭金なしでローンを組んだ場合のシミュレーション

6000万の住宅を頭金なしでローンを組んだ場合のシミュレーション

6,000万円の住宅ローンを組んだことを想定して、返済プランをシミュレーションします。

より現実的なシミュレーションをするため、ここでは変動金利0.375%(返済期間は同率と仮定)・ボーナス返済なしで算出した結果が、次のとおり。

返済期間25年30年35年
月々の返済金額約21万円約18万円約15万円
総返済額約6,288万円約6,346万円約6,405万円
利息額約288万円約346万円約405万円

この記事では繰り返し触れているとおり、返済期間が長くなるほど利息を支払う回数が増えるため、他の条件が同じ場合でも総返済額と利息額は増えます。

いえ子ちゃん

返済期間25年と35年を比較すると、総返済額は1.4倍の117万円の差がついてるよ!

総返済額を見ると100万円以上の差がありますが、月々の支払額は10年間延ばすことによって毎月6万円ほど負担を減らせます。

ちなみに、シミュレーションで出した数字をもとに、返済負担率を計算してみるとどうでしょう。

世帯年収1,000万円・手取り年収792万円で借入期間25年に設定すると、返済負担額は31.6%になります。

ルム編集長

多くの金融機関では年収400万円以上の場合、返済負担額は35%以内に収めれば融資可能と設定しています。

世帯年収1,000万円で、借入期間25年で住宅ローンを組むこと自体は可能ですが、無理のない返済をするためには返済期間を延ばすことも前向きに検討しましょう。

6000万円のローンを無理なく組むための3つの方法

6000万円 組む方法

6,000万円の住宅ローンを組むのであれば、マイホームで快適に暮らせるように準備する必要があります。

それぞれの方法について解説します。

住宅資金贈与の特例を利用する

6,000万円のローンを無理なく組むために、住宅資金贈与の特例を利用する方法を検討しましょう。

ルム編集長

住宅資金贈与の特例とは、マイホームの購入・新築・増改築のために直属の家族から贈与を受けると、一定額まで非課税になる制度です。

非課税の対象額は、一定の耐震性・省エネ性・バリアフリー性のいずれかを満たせば1,000万円まで、その他の住宅は500万円までと設定されています。

【住宅資金贈与の条件】
  • 贈与対象の住宅が1982年以降に建設されていること
  • 贈与を受ける人の年齢が18歳以上であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得兼入居することなど

原則として家族間でのお金のやり取りになるため、他人が介入するほどトラブルになるケースは少ないですよ。

ルム編集長

家族間のやりとりとはいえ、双方の意思表示が前提で贈与契約が成立します!

住宅資金贈与は、必ずしも「無償」である必要がなく、受け取り側が一定の義務を負ったうえで贈与を受けるケースも。

いえ子ちゃん

受け取り側に義務が生じるケースを「負担付贈与」と呼ぶよ。

負担付贈与の場合、受け取り側が義務を全うしなければ契約を無効にできます。

頭金を用意し借り入れ金額を少なくする

6,000万円のローンを無理なく組むために、頭金を用意して借入金額を少なくする方法を検討しましょう。

頭金を用意すれば、借入額を6,000万円以下に設定できるため、年収が足りない人でも住宅ローンを組めるようになります。

ルム編集長

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを組む人は不動産購入価格の1〜2割の頭金を用意する平均値が出ています。

貯金をしてより高額な頭金を用意できれば、住宅ローンの融資額・返済期間を減らせるため、総返済額も大幅に減らせます。

返済額が減った分の利息を支払う必要がなくなるだけではなく、頭金の割合に合わせて金利が下がるケースもあるため、メリット尽くしでしょう。

ペアローンを組む

6,000万円のローンを無理なく組むために、ペアローンを組むことを検討しましょう。

ルム編集長

ペアローンとは、配偶者同士の収入を合わせて住宅ローンの申請ができる制度です。

単身で契約を結ぶよりも世帯年収を高く申告できるため、6,000万円のように高額な住宅ローンでも審査が通りやすいです。

一般的な収入合算系医薬の場合は配偶者が連帯保証をおこなったり、連帯責務を負ったりして、団体信用生命保険の利用や住宅ローン控除の適用において異なる仕組みが取られますよ。

一方、ペアローンは夫婦がそれぞれ主債務者という立場で、個々にローン契約を結ぶ仕組みのため、それぞれが住宅ローン控除を受けられ、税金対策が可能です。

ルム編集長

2本分のローンを組む点から手数料や諸経費などが2倍発生するため要注意です!

また、ペアローンのリスクとして万が一離婚をすることになった場合、返済義務がなくなることはありません。

夫婦でペアローンを組む際は、長期的な視点で人生設計を慎重におこなう必要があります。

年収別に6000万円の住宅ローンを組んだ際のシミュレーション

年収別に6000万円の住宅ローンを組んだ際のシミュレーション

ここからは6,000万円の住宅ローンを組む際のシミュレーションを年収別に見ていきましょう。

シミュレーションに一貫性を持たせるため、変動金利型(約0.518%)の数字を元に、金利は0.5%に統一します。

今回の数値を算出するためにりそな銀行のシミュレーションツールを使用しました。

年収500万円の場合

年収500万円の場合、返済期間35年に設定したとしても、6,000万円の住宅ローンを組むことは現実的ではありません。

上記の条件でシミュレーションをしたところ、次のような結果となりました。

【年収500万円(頭金なし)のシミュレーション結果】
  • 融資可能額の目安:3,780万円
  • 月々の返済額:95,967円
  • 年間返済額:約115万円
  • 総返済額:約4,030万円

年収500万円の場合、6,000万円の住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いです。

どうしても融資を受けたい場合、2,220万円以上の頭金・援助金の用意をして金融機関に相談してみてください。

年収600万円の場合

年収600万円の場合、返済期間35年に設定したとしても、6,000万円の住宅ローンを組むことは現実的ではありません。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果となりました。

【年収600万円(頭金なし)のシミュレーション結果】
  • 融資可能額の目安:4,540万円
  • 月々の返済額:117,851円
  • 年間返済額:約141万円
  • 総返済額:約4,949万円

年収600万円の場合、6,000万円の住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いです。

どうしても融資を受けたい場合、1,460万円以上の頭金・援助金の用意をして金融機関に相談してみてください。

年収700万円の場合

年収700万円の場合、返済期間35年に設定したとしても、6,000万円の住宅ローンを組むことは現実的ではありません。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収700万円(頭金なし)のシミュレーション結果】
  • 融資可能額の目安:5,300万円
  • 月々の返済額:137,580円
  • 年間返済額:約165万円
  • 総返済額:約5,778万円

年収700万円の場合、6,000万円の住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いです。

どうしても融資を受けたい場合、700万円以上の頭金・援助金の用意をして金融機関に相談してみてください。

年収800万円の場合

年収800万円の場合、返済期間35年に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組める可能性があります。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収500万円(頭金なし)のシミュレーション結果】
  • 融資可能額の目安:6,060万円
  • 月々の返済額:157,308円
  • 年間返済額:約188万円
  • 総返済額:約6,606万円

年収800万円で6,000万円の住宅ローンを組む場合の返済負担率は約23%です。

ルム編集長

返済負担率23%は無理なく支払いができる範囲内です。

年収900万円の場合

年収900万円の場合、返済期間を30年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収800万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間30年
融資可能額の目安6,220万円
月々の返済額186,095円
年間返済額223万円
総返済額6,699万円

金融機関によっては年齢の上限が設けられていて、完済時が85歳未満でなければならないケースがあります。

年収800万円で返済期間を30年に設定するのであれば、遅くとも55歳までに住宅ローンの申し込みをおこないましょう。

年収1000万円の場合

年収1,000万の場合、返済期間を25年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,00万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間25年
融資可能額の目安6,150万円
月々の返済額218,122円
年間返済額261万円
総返済額6,543万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収1100万円の場合

年収1,100万円の場合、返済期間を22年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,100万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間23年
融資可能額の目安6,190万円
月々の返済額247,650円
年間返済額297万円
総返済額6,537万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収1200万円の場合

年収1,200万円の場合、返済期間を19年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,200万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間19年
融資可能額の目安6,070万円
月々の返済額279,129円
年間返済額334万円
総返済額6,364万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収1300万円の場合

年収1,300万円の場合、返済期間を17年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,300万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間19年
融資可能額の目安6,050万円
月々の返済額309,413円
年間返済額371万円
総返済額6,312万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収1400万円の場合

年収1,400万円の場合、返済期間を16年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,400万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間16年
融資可能額の目安6,220万円
月々の返済額337,156円
年間返済額404万円
総返済額6,473万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収1500万円の場合

年収1,500万円の場合、返済期間を15年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収1,500万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間15年
融資可能額の目安6,330万円
月々の返済額365,092円
年間返済額438万円
総返済額6,571万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

年収2000万円の場合

年収2,000万円の場合、返済期間を10年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収2,000万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間10年
融資可能額の目安6,040万円
月々の返済額516,126円
年間返済額619万円
総返済額6,193万円

上記で示しているとおり、年収1,000万円であれば安定した返済ができるでしょう。

ルム編集長

年収2,000万円を超えると、返済期間が短くなるため、総返済額と融資可能額の差がほとんどなくなっているのがわかります!

年収3000万円の場合

年収3,000万円の場合、返済期間を7年以上に設定すると、6,000万円の住宅ローンを組めます。

上記の条件でシミュレーションしたところ、次のような結果になりました。

【年収3,000万円(頭金なし)のシミュレーション結果】

返済期間7年
融資可能額の目安6,620万円
月々の返済額802,131円
年間返済額962万円
総返済額6,727万円

6000万円のローンを組む際には慎重に検討しましょう

6000万円のローンを組む際には慎重に検討しましょう

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