住み替えローンで住宅を買い替えられるの？申請手順と流れの解説と資金計画のシミュレーションを紹介！

まだローンが残っている家をすでに持っている状態で、住宅の買い替えを検討している方は、「住み替えローン」が気になりますよね？

そこで今回はInstagramフォロワー30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」(@the_room_tour)が、住み替えローンを不安なく使うために必要な特徴や利用方法について解説します。

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住み替えローンで住宅の買い替えは可能

住み替えローンは、現在の住宅ローンを完済するのに必要な資金と新しく購入する家の購入資金を合わせて借り入れられるローンのことです。

現在の住宅にローンが残っていて、売却しても住宅ローンが残ってしまう場合でも住宅の買い替えが可能です。

もちろん、新たに住宅ローンを組むことはできますが、新しく購入する家の分しか借りられません。

一方、住み替えローンであれば、新しく購入する住宅の価格を超える借り入れが可能なので、残りのローン返済にかける負担を減らせます。

住み替えローンのメリット

住み替えローンとは何かがわかったところで、このローンのメリットを見ていきましょう。

ここでは以下の3つのメリットを紹介します。

それぞれのメリットについて詳しく解説するので参考にしてください。

住み替えローンのメリット①旧居の残債があっても新居を購入できる

住み替えローンを利用するメリットとして、旧居の残債があっても新居を購入できる点が挙げられます。

住宅ローンの残債が、家の売却価格を上回る場合、オーバーローンと呼ばれます。

通常、オーバーローン状態で家を売却することはできません。

そのため、返済するために資金を十分に用意する必要があります。

しかし、住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債があっても新しい家を購入することが可能。

残債を一括返済できない人にとって魅力的な選択肢でしょう。

住み替えローンのメリット②住み替え費用の持ち出しが抑えられる

住み替えローンを利用すると、貯金からの持ち出しを最低限に抑えられる点も挙げられます。

実際に、住宅ローンを組んでいる人の多くが不測の事態に備えてある程度の貯金を残したいと考えているのではないでしょうか。

また、引っ越し費用や仮住まいの費用など、新居を購入する以外にもお金がかかる場合があります。

そのため、貯金からの持ち出しを少なくしておかないと諸費用が余裕を持ってカバーできません。

オーバーローンの場合、貯金で残債を返済できるとしても、貯金を枯渇させるような返済方法はリスクが生じる可能性があります。

家計の状況を整理して、住み替えローンの活用を検討するのが良いでしょう。

住み替えローンのメリット③ダブルローンを組む必要が無い

住み替えローンを利用するメリットとして、旧居の残債があっても新居を購入できる点も挙げられます。

「ダブルローン」とは、住んでいる家と住み替える新しい家のローンを重ねて組むことを指します。

ダブルローンは、「買い先行」として、住んでいる家を所有しながら新しい家を購入する場合に利用されることが少なくありません。

しかし、ローンの審査が厳しく返済額も大きくなるといったデメリットがあります。

一方で、住み替えローンを利用すれば旧居と新居のローンをひとつにまとめられるため、ダブルローンの負担を回避しながら新しい住居を購入できます。

住み替えローンのデメリット

ここでは以下の3つのデメリットについて解説します。

住み替えローンのデメリット①審査のハードルが高い場合がある

通常、住み替えローンの審査は銀行にとっても厳しいものとなります。

これは、銀行が新居の担保価値だけでなく、旧居の残債分にも融資することになるからです。

住み替えローンにおいて銀行が重視するのは、物件や土地の担保価値だけではなく、借り手の返済能力であることは言うまでもありません。

具体的には、借りる人の収入、職業、勤務先、勤続年数などが重要視され、前回の住宅ローンよりも条件が良くないと融資を受けることが難しくなります。

住み替えローンのデメリット②売却と購入を同日にする必要がある

住み替えローンを実行する際には、同時に売却と購入の決済（引き渡し）する必要があります。

つまり、旧居の住宅ローンの引き渡し日と新居の住み替えローンの決済日は、同日になるよう調整する必要があるのです。

理由を詳しく説明しましょう。

まず、売却する物件には、抵当権が残っているため売却するには旧居を完済する必要があります。

それと同時に、新しい住居を購入するためには住み替えローンの融資も受ける必要があるのです。

住み替えローンを利用する際には、購入物件の融資実行日と売却物件の引き渡し日を合わせる必要があることがお分かりいただけたでしょうか。

住み替えローンのデメリット③オーバーローンの返済負担が大きい場合がある

住み替えローンには、大きな欠点が存在します。それは、過剰な債務を抱える可能性があることです。

住み替えローンを利用する際には物件価格以上のローンを借りる必要があるので、オーバーローン状態であることが最初から確定しているのです。

また、通常の住宅ローンよりも金利の相場が高く、毎月の返済額も多くなることが一般的です。

もしも返済が困難になって売却せざるを得ない場合、住宅ローンの残債が増える可能性があることを十分に理解し、計画的に返済計画を立てて利用するよう心がけましょう。

住み替えローンを利用した際のシミュレーション

住み替えローンの特徴を理解したところで、住み替えローンの利用シミュレーションをしてみましょう。

ここでは、以下の3つのことについて解説します。

住み替えにかかる費用

住み替えローンのシミュレーションをする前に、まずは住み替えにかかる費用や把握すべき経済状況を確認しましょう。

住み替えと一言で言っても、旧居の売却時に把握しておきたい費用と新居の購入時に把握しておきたい費用の両方を整理する必要があります。

旧居と新居に分けることで必要な項目が整理されるので、混乱する心配がありません。

旧居に関わる資金と費用は以下のとおりです。

次に、新居に関する資金と費用は以下のとおりです。

住み替えローンのシミュレーション

必要な費用を整理したところで、住み替えローンを利用した場合の支払いシミュレーションをしてましょう。

今回は以下の条件で考えてみます。

旧居のローン残債	2,500万円
旧居の売却見込み額	2,100万円
売却の諸費用（4％で算出）	84万円
新居の購入予定額	3,000万円
購入の諸費用（5％で算出）	150万円
自己投資	200万円

住み替えに必要な金額＝ローン残債と新居の購入予定額、売却・購入の諸費用の合計は以下の通り。

2,500+3,000+84+150=5,734万円

5,734万円から旧居の売却で得られる額と自己投資額を引いて出るのが、必要となる資金です。

5,734ー（2,100＋200）＝3,434万円

住み替えローンの返済比率

金融機関は、借り手が返済を無理なく行えるよう、住宅ローンの額面年収に占める割合に制限を設けています。

この割合を返済比率と呼び、年収に対して20％以下に抑えることが推奨されています。

返済比率は、年間返済額を額面年収で割った値で算出されます。ここでは前述の条件とシミュレーションに基づいて、返済総額、年間返済額、そして返済比率を順に求めましょう。

なお、金融機関の金利は2％固定で、元利均等法による返済方法を採用し、端数は切り捨てます。

住み替えローンは、旧居と新居両方のローンなので、借りすぎには注意が必要です。

インフレによる生活費や教育費、そして老後資金の上昇が起きても返済が負担にならないよう、無理のないローンを選びましょう。

住み替えローンを利用する流れは？5ステップで完結！

住み替えローンの利用における5ステップは以下の通りです。

現在のローンの残債を確認する

住み替え計画を実行するにあたり、まずは現状を整理しましょう。

以下のリストは、現状把握の基本的な項目です。

売却予定の物件の相場価格は、見積もりサイトや中古住宅の不動産サイトを活用して、現実的な成約価格や売り出し価格の相場感をつかんでおきましょう。

住み替え計画を成功させるためには、財務計画をしっかりと立てることが欠かせません。

不動産会社を探す

ローン残債が確認できたら、現在の住居を売却してくれる不動産会社の選定をしましょう。

住み替えローンのプランや融資してくれる銀行を提案してくれる不動産会社もあるので、ローンのサポートも含めて住み替え希望である旨を伝えた上で信頼できる不動産会社かどうかを確認するのが重要。

不動産会社の選定には「不動産売却 HOME4U」などの一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や各社の対応を比較することが大切です。

販売活動の進め方や住み替えローンを組んでも売却できない場合や、買取サービスの有無などを確認し、各社の回答を比較検討することをお勧めします。

住み替えローンを取り扱っている金融機関を探す

不動産会社の選定が終わったら、住み替えローンを取り扱っている金融機関を探しましょう。

実際に、様々な金融機関が住み替えローンを提供しています。

メガバンクから地方銀行まで、金利や融資条件はもちろん、金利キャンペーンや審査基準の違いを考慮して比較することが重要です。

一部の銀行は住み替えの融資額をシミュレーションするサイトも提供しているので、活用してみましょう。

住み替えローンに申し込んで審査を受ける

住み替えローンを利用したい銀行を決めたら、事前審査に申し込みましょう。

この審査では、収入、勤務先、頭金の有無、借入額の希望額などから返済能力を判断するため、通常2～3日程度かかります。

ただし、各金融機関の審査基準が異なるため、複数の金融機関を候補にしておくことが重要です。

また、住み替えローンを利用する前に家を売る「売り先行」と新居を買う「買い先行」のどちらかを選びましょう。

売り先行を選ぶとローンの返済額や新居の購入額が具体的になるため、住み替えローンの計画を立てやすくなります。

一方、買い先行を選ぶと新居を担保にローンを組めるため借入の見通しが立てやすくなります。

住み替えローンの融資を受ける

新居の購入が確定し、事前審査に合格すると、信用保証会社が2〜3週間ほどかけて本審査を実施します。

本審査では雇用形態、勤続年数、家族構成、新居の担保評価など、返済能力について事前審査よりも詳しく確認され、承認されれば指定された銀行口座に融資が振り込まれます。

ただし、住み替えの場合は融資実行日に旧居の売却と新居の決済を同時に行う必要があるため、注意しましょう。

住み替えローンの金利をご紹介

住み替えローンを利用する際には、高額な借入額に加えて金利についても注意が必要です。

一般的に住み替えローンの金利は高めであるとされますが、専用の金利を設定している金融機関は少なく担保評価を超える融資による融資リスクが高いため、金利が高くなる場合も少なくありません。

また、金融機関によっては、住宅ローンと比較して金利タイプの選択肢が少ないこともあります。

たとえば全期間固定金利タイプが選択できないこともあり、これが原因で返済計画が難しくなることもありますので、注意が必要です。

住み替えでローン控除や特例を利用する方法

住み替えの場合に旧居の住宅ローン控除を再利用できる場合があります。

ここでは以下の4項目について確認していきましょう。

住宅ローン控除の利用方法

そもそも「住宅ローン控除」とは、自宅を住宅ローンで購入した場合に、最長13年間にわたって所得税や住民税が控除される制度のことです。

控除額は年末時の住宅ローン残高の1％に相当し、11年目から13年目には異なる計算方法が適用されます。

たとえば、住宅ローン残高が3,000万円の場合、控除額は年間30万円に相当します。

新築住宅の場合は自己居住が必須であり、引渡し後6か月以内に居住を開始する必要があります。

新居が中古住宅であれば、床面積が40㎡以上であり耐震性能を満たしていることが必要。

耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書などを用意しなくてはなりません。

また、年間の合計所得金額が2,000万円以下であり、返済期間が10年以上であることも条件の一つです。

さらに、特定の控除や減税制度とは併用できない場合があることも知っておきましょう。

たとえば、居住用物件の3,000万円の譲渡所得控除特例などがそれに当てはまります。

3,000万円特別控除とは

住宅ローン控除の他に、3,000万円特別控除があります。

住宅の売却で利益が生じた場合譲渡所得税がかかりますが、住み替えの際にも同様に以前の家を売却し利益を得た場合には譲渡所得税の支払いが必要です。

譲渡所得とは、「売却価格－譲渡費用－取得費用」の額を意味します。

この譲渡所得に譲渡所得税の税率を掛けて、実際に支払う譲渡所得税額が算出されます。

ただし、特例として居住用財産を譲渡した場合は、3,000万円までの利益については譲渡所得税を払う義務がありません。

これが、3,000万円特別控除と言われるものです。

しかし、この特別控除は住宅ローン控除とは併用できない控除の一つなので注意が必要です。

買い替え特例とは

マイホーム買い替え特例も、選択肢の一つとして知っておきましょう。

マイホームの買い替え特例を利用すれば、10年以上所有していた自宅を買い替えた場合の譲渡所得税を将来の売却時に繰り延べられます。

マイホーム買い替え特例は、買い替え時の譲渡所得は将来自宅を売却した時に発生する譲渡所得に合算され、まとめて譲渡所得税を支払うことが可能。

ローン残債が完全に無くなるわけではないものの、将来自宅を売却した際に譲渡損失が出た場合に相殺できる可能性があるので有効な節税手段の一つです。

なお、マイホームの買い替え特例も住宅ローン控除とは併用できません。

損失が生じた時の税金特例とは

万が一、損失が発生しても「譲渡損失の損益通算」と呼ばれる特例があるため、損失が一定の条件を満たせばその年の他の所得から相殺できます。

また、オーバーローンで住宅を売却して住み替えをする場合、以下2つの税金特例が適用される可能性があります。

住み替えローン利用時の注意点

新居を申し込むのは買い手が決まってからにする

家を買い換える際に新居を申し込むのは今住んでいる家の買い手が決まってからの方が良いでしょう。

新居が見つかってしまえば、気に入った家を買い付けられますが、売却する家はすぐに望む売却価格で売れるとは限らないからです。

特に、価格を下げたくない場合には、長い期間買い手が見つからないことがあります。

場合によっては、半年から1年売れ残ることもあるでしょう。このような場合は、新居の購入について不動産会社と相談しながら、慎重に進めることが大切です。

つなぎ融資は賢く利用する

住み替えローンを利用する場合、つなぎ融資と呼ばれる短期融資がよく使われることも知っておきましょう。

住み替えには、家の売却と新居の購入をほぼ同時に行いますが、引き渡しのタイミングが変わると資金繰りに困る場合があります。

しかし、つなぎ融資を利用すると、一時的な資金不足を補えるので、気に入った物件を逃すことなく購入できるメリットがあります。

また、前の家を空き家状態で内覧してもらえるため、売却が容易になるでしょう。

ただし、余計なお金がかかることがあり、資金計画に狂いが生じる可能性もあるため注意が必要です。

つなぎ融資は住み替えローンの一部として利用されることが多いため、不動産会社に相談するのがおすすめです。

住み替えローンなら残債があっても新居を購入できる

住み替えローンを利用すれば、旧居のローンが残っていても新しい家を購入できます。

しかし、住み替えローンには注意点もあるので、手順や流れを把握し資金計画を立てることが重要です。

この記事では、住み替えローンの申請手順や流れ、資金計画のシミュレーションについて紹介しました。

正しく理解し利用すれば、住み替えローンはあなたの生活をより良いものに変えるローンですので、ぜひ住み替えローンをうまく利用して新しい家を手に入れましょう。

老後の住宅ローンや資金繰りに不安がある方は、「マネーキャリア」に相談するのがおすすめです。

マネーキャリアでは、一人一人の「お金」に関する悩みを解決して、快適なライフスタイルを形成するサポートをしています。

住宅ローンの悩みだけでなく、老後の資金・年金や資産運用、家計のやりくりについての悩みも相談できるので、お金に関しての悩みは解決できるでしょう。

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