旗竿地を買おうか悩んでいるけど、売るときに苦労するって聞くしどうしよう…。
旗竿地の購入を悩んでいるなら、売れない・やめとけと言われる理由を把握しておいたほうがいいよ！
そこで今回は、Instagramフォロワー数30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」（@the_room_tour）が、旗竿地が売れない・やめとけと言われる理由を詳しく解説します。
さらに、売れないと言われがちな旗部分を売却する6つのコツも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事を読めば
わかること
旗竿地での家づくりを成功させるためには、ハウスメーカー選びがとても重要です。
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旗竿地が売れない5つの理由
本章では、旗竿地が売れない5つの理由について解説します。
これから旗竿地の購入を検討される方は、売るときの懸念点としてチェックしてみてください！
①建て替えできない場合があるから
旗竿地が売れない理由のひとつに、現在の法律では建物を建て替えられなくなる可能性があることが挙げられます。
現在の建築基準法は「建物を建設する為には“幅4m以上の道路に2m以上”接する必要がある」となっています。
車を停めることも多いし、2ｍ以上幅があるのが普通じゃないの？
現在の建築基準法は、昭和25年に制定されたため、それよりも前に設計された旗竿地の場合、道路に接する間口の幅が足りないケースも。
昭和25年よりも前に分譲された土地は、隣接する道路幅も4m未満の場合がありますよ…。
このような、法律上の制限で新築を建てられない懸念から、旗竿地は売れないと言われることも多いです。
②大がかりな工事の際にコストが膨らむから
建物が土地の奥に配置されがちな旗竿地では、大がかりな工事の際にコストが膨らむことが売れない原因と言われます。
大がかりな工事の際にコストが膨らみがちなのは、道路に接する間口から大型の作業車や重機が入れず、作業に手間がかかるから。
間口が狭いために、作業に手間がかかるケースの例は、以下のとおり。
- 建物の解体に必要な通常のクレーンが入れず、組み立てが必要な特殊な重機を手配しなければならない
- 基礎工事に必要な資材を運ぶ際に大型トラックが入れないため、小型トラックで往復の回数を増やさなければならない
- 隣接する道路幅が狭くて資材を運ぶトラックを近くに停められないため、作業員の往復距離が長くなってしまう
上記のような作業の手間は、以下の工事の際にコストが膨らむ原因になります。
- 建物の解体
- 新築工事
- 外構工事
- インフラ整備
- リフォーム
家づくりに関わる工事のコストを懸念する人が多いのが、旗竿地は売れないと言われる理由につながると考えられます。
③日当たり・風通しが悪い場合があるから
周りを建物に囲まれている旗竿地は、日当たり・風通しが悪い傾向にあります。
とくに、高い建物がすでに隣接している場合は、以下のように住環境が悪くなる懸念から売れないと言われることも。
- リビング・キッチンの湿気がこもりやすくなる
- 洗濯物が乾きにくい
- 室内が暗くなる
- 冬場の寒さが増す
ずっと暮らすマイホームで住環境が悪くなるのは、たしかにイヤだね…。売れにくいのも納得かも。
建築プランつきの旗竿地の売却方法について先に知りたい方は、こちらをタップしてみてください。
④住宅ローン審査に通りにくいから
旗竿地は、住宅ローンの審査に通りにくいことから、売れないと言われています。
住宅ローンの審査に通りにくいのは、金融機関の担保評価額が低く設定されているから。
旗竿地の担保評価額が低く設定されている要因は、以下のとおりです。
- 不整形地として見られやすく、価値が低く設定されがちだから
- 人気がなく、買い手を見つけるのに時間がかかるから
たとえ土地が気に入っても、住宅ローンの審査に通らなかったら買えないもんね…。
⑤建物の敷地面積が減っても税金は変わらないから
旗竿地は、建物の敷地面積が減るにもかかわらず、税金は変わらないのも、売れない要因のひとつです。
というのも、家づくりで建物の面積を決める際、建ぺい率と容積率によって上限が決められます。
一方、固定資産税や都市計画税は、“竿の部分”を含めた土地全体に課税されます。
建物の大きさには制限をかけられるのに、税金は土地全体が対象になっていることも、旗竿地を買う人が少ない要因といえるでしょう。
旗竿地を持っている人は、なかなか買い手が決まらないかもしれないんだね…。売却のコツはないの？
本記事の後半で旗竿地を売却するコツを紹介しているので、先に読みたい方はこちらをタップしてみてください。
「旗竿地はやめとけ」と言われる3つの理由
本章では、「旗竿地はやめとけ」と言われる、以下3つの理由を解説します。
それぞれ詳細を見てみましょう。
①土地に私道が含まれるケースがあるから
旗竿地は、家が建つ敷地（旗の部分）にたどり着くまでの通路（竿の部分）が、私道になっているケースがあります。
私道とは、国や自治体などの公的機関ではなく、個人や民間企業が所有権を持つ道路のこと。
土地に私道が含まれる旗竿地は、所有者とのトラブルの懸念から“やめとけ”と言われがちです。
考えられるトラブルの例は、以下のとおり。
- しばらくして私道の所有者から通行料を請求されるようになる
- インフラ整備で私道を掘る際に、所有者が拒否して工事が滞る
通行・工事の権利を巡ったトラブルの可能性があるんだ…。解決する方法はないの？
通行料の請求に関しては、交通地役権を取得することで解決できますよ！
交通地役権について先に知りたい方は、こちらをタップすると詳細を解説している箇所までスクロール可能です。
②嫌がらせを受けやすいから
旗竿地は通路（竿の部分）が細く、隣接する住民との生活圏が近いため、嫌がらせを受けやすい傾向にあります。
生活音が響きやすかったり、お互いの駐車スペースで気を遣ったりなど、マイナスなイメージを抱かれるシーンも多いですからね…。
たしかに、生活圏が近いとターゲットにされやすそうだね…。嫌がらせってどんなことされるの？
よく見受けられる嫌がらせの事例は、以下のとおり。
- 細かなことでいちいち苦情を言ってくる
- 近所に悪口・陰口を言いふらす
- 駐車スペースをふさがれる
以下の記事では、旗竿地で起きた嫌がらせの事例や、トラブルを未然に防ぐための確認事項を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください▼
③車が出入りしにくいから
旗竿地は、道路に隣接する間口の幅が狭い傾向にあり、車が出入りしにくいことから“やめとけ”と言われがちです。
そのほかにも、以下のような悪条件が揃うと、さらに車が出入りしにくくなります。
- 隣接する道路の幅が狭い
- 駐車場付近に障害物がある
- 駐車スペースまでにカーブがある
車に乗る頻度多いし、出入りしにくいのはイヤかも…。駐車スペースで確認しておいたほうがいいことってないの？
以下の記事では、駐車場で見極める「買い」の旗竿地の条件を解説しているので、ぜひ参考にしてみてください▼
≫≫旗竿地の駐車場は『ここを見ればOK』！買いの条件＆停めやすくするワザを徹底解説
“売れない”といわれがちな旗竿地を売却する6つのコツ
旗竿地を売るときに苦労するのはイヤだな…。売却のコツってないの？
本章では、旗竿地を売却する際のコツを、以下6つ紹介します。
それぞれ詳細を見てみましょう。
①隣接する土地の所有者に買ってもらう
なぜなら、隣接する土地の所有者にとってはメリットが多いから。
具体的なメリットの例は、以下のとおりです。
- 合体することで整形地となり資産価値が上がる
- 土地の活用方法が豊富になる
- 将来的な分割売却の選択肢が増える
隣の土地を持っている方が、駐車場や庭を広げたいと考えていた場合は、喜んで買ってくれるかもしれませんよ！
隣接する土地の所有者にとっては、得られるメリットが大きいケースもあるんだね！
②通行地役権の取得交渉をする
旗竿地の“竿の部分”が私道の場合、権利の関係で将来的に利用を制限される可能性があります。
とくに、私道の所有者が1人の場合、将来的に利用できなくなる可能性を懸念して、購入をためらう人も多い傾向に…。
通行地役権（つうこうちえきけん）とは、自分の土地を有効活用するために、他人の土地を通ることを法的に認めるもの。
通行地役権を取得しておけば、土地の購入を考えている方の懸念点を解消できますよ！
どうやって権利を取得するの？
通行地役権は、私道の所有者と利用者の双方が同意した場合にのみ、登記をおこなうことで法的に利用の権利が守られます。
通行地役権には時効があり、20年で消滅するので、土地を売却するにはその旨を伝えておいたほうがよいでしょう。
③建築プランつきにする
旗竿地を売却する際に、建築プランをつけるのも有効的です。
というのも、旗竿地が売れないのは「日当たりが悪そう」「建物の自由度が低い」など、ネガティブなイメージがあるから。
ネガティブなイメージを払拭する建築プランを提案することで、購入にたいする不安がやわらぎ、前向きに検討してもらえる可能性が高まります。
- 中庭や吹き抜けを設けて自然光を取り込む「採光プラン」
- “竿の部分”を駐車場と玄関アプローチを兼ねたデザインにする「おしゃれな玄関アプローチプラン」
- 旗竿地特有の形状を“個性”に変える「オリジナル間取りプラン」
旗竿地特有の不安を払拭したり、特殊な形状を活かした建築プランを提案したりすると、興味を持ってくれる人が増えるでしょう！
④セットバックが必要な場合は事前に終わらせる
旗竿地を売却する際は、事前にセットバックの必要性がないか確認しておきましょう。
セットバックとは、現在の建築基準法の条件を満たすために、土地の一部を道路として提供すること。
具体的には、土地に接する道路の幅が4m未満の場合「道路の境界線から土地の間を2m確保すると敷地内に家を建てられる」という条件を満たすためにおこなうものです。
土地に隣接する道路の幅が3mの場合、境界線から土地の間は1m50cmになるので、50cmセットバックすれば家を建てられるってこと！
セットバックが必要な場合は、土地を購入する方が手間を懸念するため、事前におこなうことで売却しやすくなります。
たしかに、工事の手配やかかる費用の計算をしなくてよくなるなら、土地購入を検討してくれる人も増えそうだね！
⑤建物を残したまま売りに出す
旗竿地は、基本的に建物を残したまま売りに出すのがおすすめです。
なぜなら、前項で解説した「土地に接する道路の幅が現在の建築基準法を満たさない」ことにより、建て替えできないケースがあるから。
土地に接する道路の幅が極端に狭い場合は、建築基準法を満たすセットバックの距離を確保できないケースもあります。
このような場合は、古い建物をリノベーションして住む方向けに“一戸建て”として販売したほうが売れる可能性が高まりますよ！
「建物を取り壊すと土地が売れるまでの税負担が大きくなる」という観点からも、建物を残したまま売りに出すのがおすすめです。
建物の状態・土地の条件によっては、取り壊しておいたほうがよいケースもあるので、気になる方は不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
⑥賃貸としての活用を検討する
旗竿地がなかなか売れない場合は、賃貸としての活用も検討しましょう。
購入して長期的に住むのを考える人が少なくても、短期的な住まいとしての需要は見込めますからね！
賃貸としての需要の例は、以下のとおり。
- アパートではなく、戸建てに住みたいファミリー層
- ペットが飼える賃貸を探している人
なかなか売れない旗竿地でも、賃貸という選択肢を持つことで、予想外の資産価値になるケースもあるんだね！
旗竿地の評価額を算出する方法
旗竿地ってどのくらいで買い取ってもらえるのかな？
まず、以下の整形地の計算方法を押さえておきましょう。
評価額＝路線価×面積
旗竿地は、整形地に比べて条件が悪いとされるため、上記の計算から「減価調整」をおこないます。
旗竿地の減額調整のパターンは以下3つ。
それぞれ詳細を見てみましょう。
①「奥行分」の利率を含める
1つ目の計算方法は、奥行分（竿の部分の長さ）に準じて「奥行価格補正率」を含めるパターン。
旗竿地の“竿の部分”は「活用しにくい土地」という理由で減価調整の対象になります。
計算方法は、以下のとおり。
評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積
普通住宅地区の奥行価格補正率は、以下のように長さに準じて利率が決められています。
| 奥行の距離 | 利率 |
|---|---|
| 4m未満 | 0.90 |
| 4～6m | 0.92 |
| 6～8m | 0.95 |
| 8～10m | 0.97 |
| 10～24m | 1.00 |
| 24～28m | 0.97 |
短すぎたり長すぎたりすると、原価調整の対象になりますよ…。
②「間口狭小分」と「奥行分」の利率を含める
道路に接する間口の幅が狭い旗竿地の場合は、前項で解説した「奥行価格補正率」だけでなく、「間口狭小補正率」も含めて評価額を計算します。
「間口狭小分」と「奥行分」を割る際の計算方法は、以下のとおり。
評価額＝線価×間口狭小補正率×奥行長大補正率×面積
普通住宅地区の間口狭小補正率は、幅に応じて以下のように利率が決められています。
| 間口の幅 | 利率 |
|---|---|
| 4m未満 | 0.90 |
| 4～6m | 0.94 |
| 6～8m | 0.97 |
| 8m以上 | 1.00 |
間口は幅が狭いほど不便だから、評価額も落ちるってことだね…。
③「不整形地分」の利率を含める
一般的な不整形地として評価額を計算する場合は、「不整形地補正率」を含めます。
計算方法は、以下のとおり。
評価額＝路線価×不整形地補正率×面積
普通住宅地区の不整形地補正率は、以下のように決められています。
| かげ地割合 | 地積が500㎡未満 | 地積が500㎡以上 750㎡未満 | 地積が750㎡以上 |
|---|---|---|---|
| 10％以上 | 0.98 | 0.99 | 0.99 |
| 15％以上 | 0.96 | 0.98 | 0.99 |
| 20％以上 | 0.94 | 0.97 | 0.98 |
| 25％以上 | 0.92 | 0.95 | 0.97 |
| 30％以上 | 0.90 | 0.93 | 0.96 |
| 35％以上 | 0.88 | 0.91 | 0.94 |
| 40％以上 | 0.85 | 0.88 | 0.92 |
| 45％以上 | 0.82 | 0.85 | 0.90 |
| 50％以上 | 0.79 | 0.82 | 0.87 |
「不整形地分」の利率を含める計算方法では、いびつな形であればあるほど評価額に影響しますよ…。
旗竿地に関するよくある質問
本章では、旗竿地に関するよくある質問をご紹介します。
それぞれ詳細を見てみましょう。
売却期間が長引いたときにできる対策は？
旗竿地の売却期間が長引いた際は、「価格調整」「見せ方の工夫」「ターゲット拡大」などの対策が有効です。
具体例は、以下のとおり。
- 近隣の成約事例をもとに相場よりやや低めに設定して再募集する
- 日当たりの悪さを懸念している方を想定して、自然光を取り込む建築プランをセットで提案する
- 古い建物をリノベーションして住む方向けに“一戸建て”として販売する
旗竿地の買い手が見つからない場合は、自分でリノベーションして、賃貸として活用する選択肢もありますよ！
「旗竿地は恥ずかしい」と言われるのはなぜ？
「旗竿地は恥ずかしい」と言われるのは、安価なイメージがあるからだと考えられます。
日当たり・風通しが悪かったり、車の出入りがしにくかったりなど「住環境の悪さを我慢して家づくりする人」というイメージがあるのでしょうね…。
しかし、近年はプライバシーが確保されやすいことから、あえて旗竿地を選ぶ人もいます。
以下の記事では、旗竿地が恥ずかしいと言われる理由や、後悔しないための注意点を紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください▼
旗竿地の「良かった」といわれる点は？
旗竿地は、価格の安さやプライバシー保護の観点から「良かった」と言われることが多いです。
最近は、ハウスメーカーの家づくり技術が向上したため、旗部分の特殊な形状を活かして、個性的なマイホームを建てる方もいますよ！
特殊な形状だからこその良い点もあるんだね！
以下の記事では、旗竿地が最高と言われる理由や、旗竿地選びを成功させるためのチェックポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください▼
旗竿地が売れない時は理由に応じた対策を考えよう
本記事では、旗竿地が売れない理由や売却のコツなどを解説しました。
重要な点をおさらいしましょう！
旗竿地が売れない・やめとけと言われる理由は、以下のとおり。
売れない理由
やめとけと
言われる理由
旗竿地を売却する際に長期間売れない場合は、以下の対策を試してみてください。
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