【2026年版】住宅ローン控除はいくら戻る？条件と確定申告の手順
1％が10年もどってくる制度だと思ってた……
今は控除率0.7％・最長13年に変わっているんです。
今回は、Instagramのフォロワー数30万人を超える暮らしのメディア「THE ROOM TOUR」（@the_room_tour）が、2026年の住宅ローン控除の要件と減税額の考え方を詳しく解説します。
さらに、確定申告に必要な書類と手続きの流れも解説するので、ぜひ最後まで読み進めてくださいね。
制度が複雑すぎて、一人で判断できる気がしない……
住宅ローン控除とは…
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末のローン残高に応じて所得税が軽減される制度です。
正式には住宅借入金等特別控除といい、新築だけでなく中古住宅やリフォームでも使えます。
ローンの返済額そのものが安くなるのではなく、納めた所得税がもどってくる制度です。
【住宅ローン控除】減税額ってどれくらい？
減税額の計算式は、とてもシンプルです。
年末のローン残高（借入限度額まで）×0.7％＝その年の減税額
以前は年末残高の1％でしたが、現在は0.7％に下がっています。
数年前の情報のままだと、減税額を2倍近く多く見積もってしまうことがあります。
| 項目 | 2021年まで | 2026年 |
|---|---|---|
| 控除率 | 1％ | 0.7％ |
| 控除期間 | 10年 | 13年（新築） |
| 合計所得 | 3,000万円以下 | 2,000万円以下 |
| 床面積 | 50㎡以上 | 40㎡以上 |
| 省エネ性能 | 不問 | 新築は適合が条件 |
ほとんど別の制度になってるんだね……
減税額が所得税を上回る場合は、住民税からも差し引かれます。
ただし住民税から引ける金額には上限があり、年9万7,500円までと決まっています。
住宅ローン控除期間は最長13年！【2026年入居も対象】
控除を受けられる期間は、以前は原則10年で、消費税増税に対応した特例のときだけ13年でした。
現在は新築や買取再販なら13年が原則になり、特例ではなくなっています。
住宅の種類ごとの控除期間は、以下のとおりです。
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 新築住宅 | 13年 |
| 買取再販住宅 | 13年 |
| 中古（省エネ基準適合以上） | 13年 |
| 中古（その他） | 10年 |
中古も省エネ性能があれば13年に延びたんですよ。
買取再販住宅とは、不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームして売り出す住宅のことです。
返済期間が10年以上あることが前提なので、繰り上げ返済のしすぎには注意が必要です。
借入限度額は住宅の省エネ性能で決まる
以前は、どのような住宅でも借入限度額は一律4,000万円でした。
現在は住宅の省エネ性能によって4段階に分かれ、2,000万円から5,000万円まで開きがあります。
とくに影響が大きいのが、新築に加わった条件です。
省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン控除の対象外になります（買取再販をのぞく）。
知らずに契約すると、控除が0円になることもあるんです。
具体的な金額は、次の章の一覧表で確認できます。
【2026年最新】住宅ローン控除の借入限度額一覧
借入限度額は、新築と中古、そして世帯の状況によって変わります。
自分がどの枠にあてはまるかを、表で確認していきましょう。
新築・買取再販の借入限度額
2026年1月から2030年12月に入居する場合の借入限度額は、以下のとおりです。
| 住宅の性能 | 一般世帯 | 子育て世帯等 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 対象外 | 対象外 |
省エネ基準適合住宅の枠は、2027年末までに建築確認を受けたものが対象です。
認定住宅とZEH水準では、限度額に1,000万円の差がつきます。
うちの家がどれに入るのか、わからないかも……
契約前に住宅会社へ性能区分を確認しておくと安心ですよ。
中古住宅の借入限度額
中古住宅は2026年の改正で拡充され、省エネ性能があれば控除期間が13年になりました。
| 住宅の性能 | 一般世帯 | 子育て世帯等 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
新築との大きな違いは、その他の住宅でも2,000万円までは対象になる点です。
省エネ性能のない中古住宅を選ぶ場合でも、控除そのものは受けられます。
子育て世帯・若者夫婦世帯は上乗せがある
表に出てきた子育て世帯等とは、以下のいずれかに当てはまる世帯を指します。
- 19歳未満の子どもがいる世帯
- 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
子どもがいない30代夫婦でも対象になるんですよ。
見落とされやすい条件なので、あてはまるか確認しておきたいところです。
ただし上乗せを使う場合は、床面積が50㎡以上であることが条件になります。
減税額シミュレーション2例
実際にいくらもどるのか、ZEH水準省エネ住宅を例に計算してみます。
一般世帯で、年末のローン残高が4,000万円あるケースです。
- 限度額は3,500万円なので、対象は3,500万円まで
- 3,500万円×0.7％＝24万5,000円が減税額
- 所得税15万円を使い切り、残り9万5,000円は住民税から控除
- 合計24万5,000円が軽減される
ここで見落としやすいのが、住民税から引ける金額に上限があることです。
上限は課税総所得金額等の5％で、最大9万7,500円までと決まっています。
- 減税額は例1と同じ24万5,000円
- 所得税が10万円しかない場合、残りは14万5,000円
- 住民税から引けるのは9万7,500円まで
- 実際の軽減は19万7,500円で、4万7,500円は切り捨て
限度額いっぱい借りれば得、ってわけじゃないんだ……
減税額の上限は、その年に納めた税額で決まるんです。
返済が進むほど残高は減るため、毎年満額がもどるわけではありません。
13年間の最大額は、子育て世帯等で認定住宅の場合455万円という計算になります。
[一次情報：SNS調査 ※「住宅ローン控除 いくら戻った」の声を3件程度]
住宅ローン控除を受けることができる要件とは…
住宅ローン控除には複数の要件があり、1つでも外れると受けられません。
新築と中古で異なる部分もあるので、順番に確認していきます。
すべての住宅に共通する要件
新築でも中古でも共通して求められる要件は、以下の5つです。
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 取得日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住んでいること
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 登記簿上の床面積が40㎡以上で、半分以上が自分の居住用であること
- 自分が住むためのメインの住宅であること
合計所得金額の上限は、以前の3,000万円から2,000万円へ引き下げられています。
別荘やセカンドハウスは対象外です。
返済期間が10年を切ると、その年から控除は受けられません。
早く返そうとして、かえって損をするケースもあります。
繰り上げ返済は控除期間が終わってからにするという考え方もありますよ。
新築は省エネ基準への適合が条件
2026年に新築で控除を使うなら、いちばん重要になるのがこの要件です。
かつては、どのような住宅でも一律で控除を受けられました。
現在は省エネ性能を証明できない新築は対象外になっています。
性能の区分は、以下の4段階です。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 | 耐久性や省エネ性で国の認定を受けた住宅 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6以上 |
| 省エネ基準適合住宅 | 断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4以上 |
| その他の住宅 | 上記を満たさない住宅（新築は対象外） |
2025年4月から、原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。
そのため通常の新築であれば基準は満たしますが、どの区分に入るかで限度額が2,000万円から5,000万円まで変わります。
中古住宅は1982年1月1日以降の建築
中古住宅の要件は、以前とくらべて大きくゆるくなりました。
| 2021年まで | 現在 |
|---|---|
| 木造は築20年以内 耐火建築物は築25年以内 | 1982年1月1日以降に建築されていればよい |
築20年の壁がなくなったんだね！
1982年1月1日以降の建築であれば、新耐震基準に適合しているとみなされます。
判断は登記簿上の建築日付でおこないます。
1981年12月31日以前の建築でも、以下のいずれかで耐震性を証明すれば対象になります。
- 耐震基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
床面積は40㎡以上に緩和された
床面積の要件は、原則40㎡以上までゆるくなりました。
2026年からは、中古住宅にもこの緩和が広がっています。
ただし以下にあてはまる場合は、50㎡以上が求められます。
- 合計所得金額が1,000万円を超える場合
- 子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合
面積はパンフレットではなく登記簿の数字で見てくださいね。
マンションの場合、登記簿の面積はパンフレットの表示より小さくなる傾向があります。
40㎡台や50㎡台の物件では、とくに確認しておくと安心です。
最新の要件は、国税庁の住宅借入金等特別控除のページもあわせて確認しておくと確実です。
住宅ローン控除はいつまで使えるのか
制度の期限は延長されましたが、要件は段階的に厳しくなる予定です。
入居時期によって使える枠が変わるため、スケジュールを整理しておきます。
2030年12月31日入居分まで延長された
2026年の税制改正で、住宅ローン控除の適用期限は5年延長されました。
2030年12月31日までに入居した場合が対象になります。
期限までは時間がありますが、同じ条件が続くわけではない点に注意が必要です。
2028年以降は新築の要件が厳しくなる
入居時期ごとの取りあつかいは、以下のように変わっていきます。
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 2026年〜2027年 | 現在の条件で利用できる |
| 2028年以降に建築確認 | 新築の省エネ基準適合住宅は原則対象外 |
| 2030年12月31日 | 入居期限 |
2028年以降はZEH水準以上が、事実上の条件になります。
着工から入居までは1年前後かかるケースが多く、逆算して考えておくと安心です。
災害レッドゾーンの新築は対象外になる
2028年以降に入居する場合、災害レッドゾーン内の新築住宅は控除の対象外になります。
災害レッドゾーンとは、土砂災害特別警戒区域などの危険性が高い区域のことです。
土地を決める前に調べないと危ないってことだ……
区域は自治体のハザードマップで確認できます。
土地探しの段階でチェックしておくと、あとから慌てずに済みますよ。
住宅ローン控除の手続きの仕方【3ステップ】
住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告が必要です。
会社員や公務員でも、1年目だけは手続きをする決まりになっています。
2026年に入居した場合、申告期間は2027年2月16日から3月15日までです。
ステップ①必要書類の準備
1年目の確定申告でそろえる書類は、以下のとおりです。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署・国税庁サイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁サイト |
| マイナンバーカード | 手元のもの |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局 |
| 売買契約書・請負契約書の写し | 手元の契約書 |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 金融機関 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 住宅省エネ性能証明書など | 住宅会社・不動産会社 |
| 認定通知書の写し | 住宅会社・不動産会社 |
これ全部そろえるの、大変かも……
ただし、実際には不要になる書類もあります。
年末残高等証明書は、金融機関が税務署へ直接残高を報告する調書方式に対応していれば提出はいりません。
源泉徴収票も、金額を書き写すために使うだけで添付は不要です。
確定申告書のAとBの区分は、令和4年分から1つに統合されました。
現在はすべての人が同じ様式を使います。
もっとも忘れやすいのが住宅省エネ性能証明書です。
この書類がないと、どの借入限度額が使えるか判断できません。
引き渡し時に受け取れることが多いので、手元にない場合は早めに住宅会社へ請求しておくと安心です。
ステップ②書類の記入・提出
書類がそろったら、申告書を記入して提出します。
提出方法は3つから選べます。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| e-Tax | 24時間提出でき、還付も早い |
| 税務署へ持参 | その場で相談できるが混雑しやすい |
| 郵送 | 並ばずに済むが不備があると差し戻し |
確定申告書等作成コーナーなら控除額が自動で計算されます。
マイナンバーカードとスマホがあれば、マイナポータル連携でデータを自動取得することもできます。
記入に不安があれば、確定申告の時期に税務署へ設置される相談コーナーを使う方法もあります。
ステップ③住宅ローン控除の還付を受け取る
申告が受理されると、納めすぎた所得税が指定口座に振り込まれます。
還付までにかかる期間は、提出方法で変わります。
| 提出方法 | 還付までの目安 |
|---|---|
| e-Tax | およそ3週間 |
| 書面 | 1か月〜1か月半 |
住民税の分も振り込まれるのかな？
住民税は翌年度の税額が安くなる形で反映されるんです。
現金でもどるのは所得税の分だけという点は、覚えておきたいところです。
2年目以降の手続きは年末調整だけ
1年目を乗り切れば、2年目以降の手続きはぐっと簡単になります。
働き方によって進め方が変わるので、分けて見ていきます。
会社員・公務員は年末調整だけでよい
会社員と公務員は、2年目以降の確定申告はいりません。
勤務先の年末調整で手続きできます。
勤務先に出すものは、以下の2点です。
- 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
- 住宅ローンの年末残高等証明書（調書方式なら不要）
2年目からは書類を出すだけなので、5分で終わりますよ。
個人事業主は2年目以降も確定申告
個人事業主や自営業の場合は、2年目以降も確定申告で手続きします。
ただし1年目とくらべると、提出する書類は少なくなります。
登記事項証明書や契約書の写しは、2年目以降は不要です。
控除証明書は1回でまとめて届く
年末調整で使う住宅借入金等特別控除証明書は、税務署から送られてきます。
この書類は残りの控除期間分が1回でまとめて届く点に注意が必要です。
毎年届かないので、なくす人が意外と多いんです。
なくした場合は税務署に再交付を申請できますが、時間がかかります。
住宅関係の書類とまとめて保管しておくと安心ですよ。
住宅ローン控除でよくある質問
住宅ローン控除について、よく寄せられる質問をまとめました。
1年目の確定申告を忘れたらどうなりますか？
あとから申告できるので、あきらめる必要はありません。
還付申告は5年前までさかのぼって手続きできます。
気づいた時点で申告するのが確実です。
夫婦でペアローンを組んだ場合はどうなりますか？
夫婦それぞれが、自分の借入分について控除を受けられます。
その場合、2人とも1年目に確定申告が求められます。
片方だけ手続きして、もう片方が忘れてしまうケースもあるので注意しておくと安心ですよ。
住宅ローンを借り換えても控除は続きますか？
条件を満たしていれば、借り換え後も控除は続きます。
おもな条件は、以下のとおりです。
- 新しいローンが以前のローンの返済にあてられていること
- 返済期間が10年以上残っていること
- もとの住宅に住み続けていること
ただし控除期間そのものは延びず、当初の入居年から数えた年数で終わります。
ふるさと納税と併用できますか？
併用できますが、控除上限額が下がることがあります。
住宅ローン控除で所得税と住民税が減っている分、ふるさと納税で使える枠もせまくなるためです。
思ったより自己負担が増えたという声もあります。
寄付の前にシミュレーションしておくと確実です。
育休中で所得税を納めていない年はどうなりますか？
納めた税金がない年は、その年の控除は受けられません。
住宅ローン控除は、納めた税金がもどる制度だからです。
ただし控除期間内であれば、復職して納税が発生した年から再び受けられます。
権利そのものがなくなるわけではないので、安心しておいて大丈夫ですよ。
住宅ローン控除で損しないために…
2026年の住宅ローン控除は、控除率0.7％で最長13年という制度に変わりました。
もどってくる金額は、住宅の省エネ性能と世帯の状況で大きく差がつきます。
- 控除率は0.7％、控除期間は最長13年
- 借入限度額は省エネ性能で2,000万円〜5,000万円
- 省エネ基準を満たさない新築は対象外
- 子育て世帯・若者夫婦世帯は限度額が上乗せされる
- 合計所得金額は2,000万円以下
- 住民税から引けるのは年9万7,500円まで
- 1年目は確定申告、2年目以降は年末調整
- 制度は2030年12月31日入居分まで
とくに新築の省エネ性能は、契約前でないと変えられない部分です。
結局うちはいくら戻るのか、まだ見えないな……
減税額は、住宅の性能・借入額・年収・家族構成の組み合わせで決まります。
そのため、自分のケースを一人で正確に出すのはむずかしい部分です。
複数の住宅会社から間取りと見積もりを取り寄せれば、性能区分と借入額の目安が一度に見えてきますよ。
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